EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

La legislación vigente, dispersa en múltiples disposiciones, resulta absolutamente anacrónica, y sólo ha traído como consecuencia que no se construyan inmuebles para ser dados en alquiler. Con el Proyecto de Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se actualiza y concentra en un solo texto legal toda la materia, restableciendo así la seguridad jurídica necesaria para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, con lo cual se logran dos objetivos fundamentales: estimular la participación de la inversión privada nacional y extranjera en la construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al arrendamiento, y reactivar la industria de la construcción, la más importante del país por el efecto generador y multiplicador de empleo.

La seguridad jurídica de las partes interesadas en la relación arrendaticia está garantizada en el Proyecto de Decreto-Ley, con la inclusión de nuevas figuras legales, tales como: la Prórroga legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva y el Retracto legal Arrendaticio, y el Pago por Consignación. Igualmente, todos los mecanismos procésales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, han sido objetos de profundas mejoras, siempre presente el derecho de defensa de las partes y la debida celeridad procesal, con la consiguiente disminución de cotos, tanto para el Estado como para las partes. Así mismo, se prevé la creación de oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a personas carentes de medios económicos suficientes.

Proponemos este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón de lo establecido en la ley Habilitante, que a nuestro juicio, nos abre la posibilidad de dictar este texto normativo, cuando autoriza al Presidente de la República en el ámbito económico sectorial a: «Reformar la ley Orgánica de Seguridad Social Integral, así como las leyes de los Subsistemas de Salud, Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso, con el propósito de incluir mecanismos idóneos de protección a los diferentes sectores sociales, garantizar la vigilancia y supervisión por parte del Estado de los diferentes fondos y tomar en consideración la incidencia económica financiera.»

La creación de un nuevo Ministerio como el de Infraestructura implicó la realización de un análisis de las políticas que queríamos desarrollar para lograr la misión que se nos encomendaba, a través de la visión del Ministerio que queríamos y de las competencias que debíamos asumir para ser eficientes en la prestación de los servidos que por Ley nos corresponde prestar.

En razón de todo esto surge la inquietud de este Proyecto. El Ministerio de Infraestructura dentro de sus planes de Desarrollo Urbano que implica la construcción, promoción, planificación incluso financiamiento de viviendas (entendido como un macro de hábitat y no simplemente de casa), se encuentra con la necesidad de vivienda que existe en nuestro país a lo que hay que sumar la poca capacidad económica de la mayor parte de nuestra población para adquirirlas. Esto lleva a la reflexión en el sentido de que hay que promover inversiones a los fines de adecuar a cada realidad económica la oferta de vivienda que hacemos, que en algunos casos será a través de adquisiciones por política habitacional, en otros tipos de financiamientos, a través de proyectos de autogestión o con autoconstrucción y, en otros casos tendrá que ser a través de arrendamientos.

Para que ello sea posible, hay que crear un marco jurídico que se adecue a la realidad, que limite la autonomía de la voluntad de las partes en lo estrictamente necesario y sobre todo que cree la seguridad jurídica.

Entrando en materia, el contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos señala por sí mismo el índice de las fluctuaciones económicas de una determinada sociedad, y constituye como tal una figura en la cual se reflejan las angustias que dan lugar en cierta forma, a movimientos sociales y políticos fundamentales. El contrato de arrendamiento, entendido en subdesarrollo histórico como arrendamiento de cosas, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil «como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella». Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado desde principios del Siglo XX por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia, tanto en Europa como en América, mediante disposiciones que han pretendido lograr un equilibrio aún no alcanzado entre arrendador y arrendatario.

En nuestro país no se ha legislado correctamente sobre la materia. No se trata de poner «parches» a unas disposiciones atomizadas y obsoletas, sino de crear un homogéneo cuerpo de normas como el que hoy se presenta con una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. Los acentuados problemas habitacionales que en la actualidad enfrentamos, han traído como consecuencia que el arrendamiento de inmuebles se haya convertido, judicial y administrativamente, en una especie de guerra de guerrillas donde se libran los más intrincados debates entre propietarios, administradores, abogados e inquilinos sin que se produzcan soluciones adecuadas con la debida celeridad.

El proyecto que se presenta, logra evitar esa anacrónica situación por cuanto precisa lo relativo a la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento de inmuebles, dejando esta actividad circunscrita a la esfera administrativa con los correctivos necesarios que impone la situación económica general del país, y trasladando al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisión de todas las demás materias inquilinarias (desalojos, reintegros por cobro de sobre alquileres, etc.). Por otra parte, se crea en beneficio del inquilino la figura de «LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA» que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también regula de manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble que ha tomado en arrendamiento a través del «RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO». Además, el Proyecto establece normas, procésales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad.

Cobra especial relevancia en el Proyecto, el traslado de la vía administrativa a la sede judicial del conocimiento y decisión de las materias inquilinarias, con excepción de la regulación de inmuebles que hemos entendido, por obvias razones debe mantenerse dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional. Ello permitirá que los, conflictos puedan solucionarse de manera, breve y expedita, manteniendo un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica, que proveerá a las partes involucradas en los conflictos arrendaticios de los mecanismos judiciales que en plano de igualdad, le otorgan las herramientas necesarias contempladas en el Proyecto para que puedan ejercer su legítimo derecho a la defensa, sin interferencias y desigualdades, y al mismo tiempo limite el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva sólo beneficia a quien tiene la posibilidad económica de mantener una situación litigiosa prolongada en el tiempo.

Es necesario mantener dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional, la materia relativa a la fijación de los cánones de arrendamiento tal como lo concibe la Ley vigente. En efecto, las disposiciones inquilinarias en el mundo, y sobre todo aquellas que regulan el precio del contrato, han surgido en todos los países con motivo de situaciones de emergencia económica y política como la que atraviesa actualmente Venezuela, en atención a que los alquileres de los inmuebles siempre han sido incluidos dentro de los llamados «Artículos de Primera Necesidad». Así observamos que en nuestro país, se mantiene como reserva del Ejecutivo Nacional la fijación de los alquileres de los inmuebles, lo cual se establece en la Ley de Regulación de Alquileres de 1960, encomendando esta función a la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo Urbano, (hoy Ministerio de Infraestructura). El Ejecutivo Nacional ha delegado transitoriamente tal competencia como autoriza el Parágrafo Único del Artículo 3 de la citada Ley, en Organismos Municipales para que tales funciones reguladoras las presten esos organismos (las Alcaldías) en el interior de la República, pero resulta verdaderamente inconveniente que esa situación del interior se traslade a la Capital de la República pues el área Metropolitana resulta muy compleja, muchos inmuebles se encuentran ubicados territorialmente en área de dos municipios diferentes, los criterios que manejarían los evaluadores de inmuebles pudieran crear impredecibles situaciones en los casos en los que algunos inmuebles se encuentran apenas a unos metros de distancia entre un municipio y otro, o en fin, se podría producir un caos si esa función es delegada. Manteniendo la competencia en materia de regulación para el área Metropolitana de Caracas en la Dirección General Sectorial de Inquilinato (Poder Ejecutivo Nacional) se establecerían criterios uniformes que permitan aplicar la ley con verdadera equidad.

En conclusión, el Proyecto que presentamos sería una ley moderna, garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios (inquilinos), capaz de influir positivamente en la solución del grave problema de la vivienda. En efecto, una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas es lo que anhela la sociedad, venezolana y estamos seguros que cumplirá un papel fundamental en el desarrollo y consolidación del sector inmobiliario, por ser el producto de un esfuerzo bien intencionado.

Sin duda alguna, la nueva Ley tendrá un efecto inmediato y otro a mediano plazo. En primer caso se logrará la incorporación al mercado de arrendamiento de un sin número de viviendas que permanecen deshabitadas, por el temor de sus propietarios a darlas en alquiler debido a la inseguridad jurídica existente en esa actividad. A mediano plazo se conseguirá que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios para alquilar.

www.inmueblesjoserafael.com.ve
Jose Rafael
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