miércoles, 21 de marzo de 2012

Proyecto Agroindustrial.



Maracaibo, 20-03-2012
Señores:
Proyecto Agroindustrial.





Titulo:
Predio productivo y Manufacturero de Carne, leche y derivados directo del productor al consumidor.






Ponente: José Rafael Urdaneta
                  C.I. 10.423.779.
                  Telf.: 0414-6138189.
                  Jrurdaneta05@gmail.com






Memoria descriptiva de Proyecto Agroindustrial.


Titulo:
Predio productivo y Manufacturero de Carne, leche y derivados directo del productor al consumidor.


Descripción del Proyecto:
Compra de un predio aproximado de 147 hectáreas para la cría y levante de ganado Bovino, Porcino y Ovino, de forma tabulada para lograr los más altos niveles de calidad en cuanto tamaño, peso y rendimiento al momento de sacrificar el animal para llevarlo a producto final, siendo esta la manera de obtener las mejores carnes y cortes para nuestro país. En esta misma extensión de terreno se tomaran alrededor de cuatro (4) hectáreas para la elaboración y ejecución de un Matadero Agroindustrial con el fin de procesar los mismos semovientes del predio y todos los semovientes de los productores cercanos al mismo, y generar empleos en la zona, así de esta manera compensar el déficit en cuanto a productos cárnicos y sus derivados, también solicitamos una pequeña flota de vehículos carga, para transporte de reses en pie para el Matadero, transporte refrigerado para su distribución directa a los mercados populares y los implantados por el Gobierno Nacional (Abasto Bicentenario, Mercal y otros) en todo el territorio nacional, empezando por el Zulia y Capital del País, como el levante o ceba de Bovinos es de aproximadamente tres (3) años a partir de su nacimiento y llegar a un aproximado de 500 Kg., empezaremos con la compra de las mejores razas en lotes de cincuenta (50) semovientes hasta llegar a quinientos (500) en escalas de peso desde 200Kg. hasta 400Kg. Y así formular un ciclo de crianza y matanza de animales para la distribución de la carne, manteniendo la compra y servicio del Matadero para los productores de la zona y la distribución directa del producto final a los mercados, de una manera más practica y evolutiva se realizara con los puercos ya que su crianza y ceba es rápida, la cual estará tabulada en corrales, mediante alimentos concentrados y el suero extraído de un lote de vacas lecheras escogidas entre las mejores, preferiblemente importadas para no afectar la producción nacional, es decir que sería un nuevo lote de hembras bovinas que entrarían al censo nacional de producción agropecuaria, de la cuales su leche será destinada a la elaboración de queso artesano o de matera y queso mozarela el cual también será distribuido al igual que sus derivados a los consumidores finales, para generar la calidad de vida que quieren todos los Venezolanos y acabar con la diferenciación de clases sociales.
Fundamentación del Proyecto:
Estudiando y analizando la seguridad agroalimentaria de nuestro país, mediante experiencias laborales, largas faenas de trabajo, estudios de mercado realizados en todos los tipos de establecimientos de venta de alimentos en varias ciudades, hemos encontrado que el mayor déficit está en la carne bovina, atreviéndonos dos hermanos de orígenes Zuliano a presentar nuestro proyecto, para buscar el apoyo financiero y tecnológico de nuestro Gobierno Nacional para emprender en la Agro-Industria para combatir el acaparamiento, la escases, la cadena de distribución, la especulación, donde los más beneficiados son los terceros o distribuidores, que mediante trabajos menos complejos logran unas utilidades exorbitantes ante el productor que es quien lleva el mayor peso de responsabilidad, trabajo y producción de los alimentos. Nuestra meta y mayor logro será criar, producir y distribuir desde el más pequeño de los Comerciantes hasta las cadenas del Gobierno Nacional como lo son: Mercal y Abasto Bicentenario para que nuestros productos lleguen directamente al consumidor final, para lograr la economía y calidad de vida que merecemos todos los Venezolanos con los grandes avances e inversiones que ha suministrado el Estado en su afán de generar empleos, una vida digna y de igualdad a todos los ciudadanos. Nuestro compromiso social va de la mano con nuestros conocimientos y el Gobierno Nacional, para lograr la mejor cría de ganado de ceba y empleos en la zona. Nuestra planta de beneficio de reses y cerdos, será actualizada constantemente y contara con los mejores y más modernos equipos y sistemas. Esta renovada infraestructura, en combinación con el excelente y dedicado trabajo de todo nuestro recurso humano, nos permitirá obtener la mejor faena de reses y cerdos del país, lo que nos garantizara procesar los mejores productos cárnicos del mercado, al mismo tiempo que cumplimos con todas las normas sanitarias nacionales e internacionales.
Nuestra relación con la comunidad y nuestros trabajadores, estará reflejada en el constante apoyo a las necesidades y requerimientos de nuestra comunidad. Buscaremos a través entes gubernamentales  y múltiples convenios con universidades de la región, que nos integramos con nuestra comunidad en procura de obtener beneficios para todos en San José de Períja y para nuestro estado Zulia.
Estamos conscientes de la responsabilidad Ambiental que tenemos y por ello trabajaremos en completa armonía con el Medio Ambiente, cumpliendo con todos los requerimiento ambientales en pro de un mejor planeta.
Es con la integración de todos los recursos disponibles, donde todos nuestros proveedores, empleados, clientes y nuestra comunidad uniremos esfuerzos para lograr situar al proyecto: Predio productivo y Manufacturero de Carne, leche y derivados directo del productor al consumidor. Como el Líder del País en el beneficio y procesamiento de reses y cerdos.
Nos preparamos para el futuro con optimismo y vemos oportunidades en cada aspecto de nuestro negocio y esperamos poder cumplir a cabalidad con nuestro cometido de mantenernos como la mejor y más completa empresa de beneficio y procesamientos de carnes del país.

Objetivo:
Bienestar a la comunidad y productores de San José de Períja y sus adyacencias, como primera base para la buena formación del proyecto, la distribución directa del productor al consumidor y acabar con las cadenas de comercialización que destruyen al productor y encarecen los costos, evitando que en todas la mesas Venezolanas se consuman productos frescos y de primera calidad y así cumplir socialmente con nuestro país.


Resultados:
A corto, mediano y largo plazo la cría, ceba, sacrificio y distribución directa a todos los mercados Nacionales y garantizar la seguridad alimentaria que el país requiere, generando una excelente calidad de vida a los Venezolanos y el empuje y avance a una zona ganadera que esta deprimida por los terratenientes que solo la explotan y no brindan sus beneficios a la colectividad.
Un forraje optimo con las más altas tecnologías, tratando de utilizar la menor cantidad de tierra posible y levantar la mayor cantidad de ganado posible para mantener una rotación y matanza diaria de semovientes y poder cubrir el mercado, garantizando calidad en nuestros productos a todos los venezolanos.

Destinatarios Directos e indirectos:
Este proyecto va dirigido con mucho respeto al Gobierno Nacional con base fundamental del desarrollo agrícola y pecuario del país, para el desarrollo de la libertad agroalimentaria y a todos los compatriotas venezolanos que merecemos una calidad de vida digna, buenos empleos y la mejor alimentación por ser una tierra de héroes y grandes riquezas naturales.

Bienes inmuebles, bienes muebles y productos requeridos:
Compra del fundo Agropecuario “La Pomona” ubicado en el sector San Julián, parroquia Bartolomé de las Casas del Municipio Machiques de Perijá del estado Zulia.
Construcción y elaboración de dos (2) galpones divididos en naves para la ejecución del Matadero, cuartos de enfriamiento de productos terminados, cuartos de desposte y centro de distribución de productos terminados para el consumidor final.
Construcción del área de trabajo administrativo y sus dependencias como lo exige nuestra ley del trabajo para bienestar del personal que allí labore.
Construcción de áreas de recreación esparcimiento y descanso para los cambios de turnos u horas extraordinarias. Laboratorio de informática para la colectividad y personal de la empresa con un tutor para impartir conocimientos en el área informática.
Construcción de Cochineras al otro extremo del Matadero agroindustrial, para cumplir con las normas de sanidad exigidas por el Estado.
Compra de flota de vehículos de carga para distribución de productos terminados.
Compra de vehículo de trasporte para empleados y obreros de la planta.
Compra de equipos tecnológicos para abastecer el Matadero en todos sus aspectos.
Compra de maquinaria agrícola para preparar la tierra y el mantener un forraje optimo ante la cantidad de animales requeridos por el mercado.
Mejoramiento y ampliación de vaqueras y lecheras, construcción de una quesera con su cava cuarto para resguardo del producto final lácteo.
Perforación de un segundo pozo de agua para garantizar el riego de todos los potreros con ayuda de dos jagüeyes naturales los cuales se utilizaran como piscina para el riego y aprovechando su tamaño sembraremos unas crías de Cachamas.
Sistema de riego, tuberías de 2” 3” 4”, alambre de púa, cerco eléctrico, transformadores, instalación de un banco de transformadores para energía trifásica.

Materia Prima:
Compra de 50 vacas lecheras de los mejores rebaños que no afecten la producción Nacional, dos (2) toros de buena raza para mantener el procesos reproductivo de los animales, quinientos animales machos entre los 200Kg y los 400Kg para tabular su crianza y ceba en 100hectareas de tierras divididas en seiscientos (600) potreros de manera que se vallan trasladando diariamente entre ellos y los demás van siendo limpiados y regados para su nuevo crecimiento del pasto y al llegar al día 26 ya están de nuevo en los primeros potreros, pudiendo así mantener una gran cantidad de semovientes en pocas hectáreas de tierra o mantenerlos en varios potreros y sembrar paja tipo Taiwán Morado para corte y servirle en comederos gigantes que abarquen una larga extensión. Compra de dos mil cerdos bebes para su cría con varias madres y padrotes, para su reproducción posterior.

Calendarios:
Empezaremos con el trabajo de campo, es decir limpieza, cercado, encajonamiento y siembra de semilla de paja y a su vez la instalación del sistema de riego, inclusión de ganado para ir adelantando al levantamiento del mismo, ya lista la parte productiva vienen las obras civiles de levantamiento de tierras e incorporación de instalaciones eléctricas y aguas  blancas y residuales, levantamiento de instalaciones de área de trabajo, instalación de equipos y suministros, rehabilitación de la vía de acceso al fundo la Pomona, el cual tiene una distancia de 18 Km desde la plaza principal del pueblo de San José de Perijá para el mejor trafico de los vehículos pesados.
Este calendario se hará realidad con tiempos determinados al momento de entregar el proyecto definitivo, con lapsos de lo que se realizara a corto, mediano y largo plazo.

Solicitudes:
El proyecto propone un financiamiento por un monto de 40 millones de Bolívares aproximadamente con una tasa de interés agrícola anual (a través de una entidad internacional o del Estado), 3 años de gracia y 15 años de plazo, con anualidades constantes e intereses anuales durante el período de pago.
- Realizar el estudio de factibilidad del proyecto.
- Simplificar los canales de distribución para rebajar los costos.
- Buscar la cooperación de las alcaldías de la zona de influencia del proyecto, haciéndoles ver la necesidad de implementación del mismo y buscar un mecanismo que permita la compensación de los ingresos que dejarán de obtener las alcaldías en concepto de impuestos.
- Realizar una campaña para hacer comprender al consumidor las ventajas de la distribución directa del productor al consumidor.

Anexos:
Documentación legal emitida por el INTI y fotos del Predio.










viernes, 16 de marzo de 2012

Compañías o Sociedades Anónimas

 
Compañías o sociedades anónimas.






Reseña histórica.

Tradicionalmente se ha sostenido que la compañía anónima tuvo su origen en las primeras formulas de las sociedades de publícanos de la época romana, y en las monae monti de la edad media. Pero ciertamente, la sociedad anónima tuvo su origen en las sociedades coloniales de los siglos XVII y XVIII, cuya manifestación bastante parecida a las modernas, se observo en las compañías de india orientales creadas en Holanda, y la real compañía Guipuzcoana de caracas, recibiendo posteriormente la compañía anónima su definitivo tratamiento legal en el código de comercio francés de 1807.

En Venezuela en 1.919 nace la compañía anónima, en el cuarto código de Comercio de nuestra legislación Mercantil.






Concepto: Sociedad o compañía anónima:

Están representadas por sociedades anónimas, constituida por dos o más personas. Tiene personalidad jurídica propia, el capital social esta dividido por acciones o títulos de valores que pueden cederse sin el consentimiento de los demás socios; los socios responden solo hasta por el monto de las acciones suscritas, la muerte o incapacidad de uno de los socios no afecta la vida de la empresa.



Características:

La sociedad anónima tiene las mismas características que las otras sociedades: es una persona jurídica, sus socios accionistas aportan dinero o bienes estimados en dinero, persigue fines de lucro, las pérdidas las soporta el fondo constituido por los accionistas, pero se distinguen de las demás pues los derechos de los socios están representados por acciones que constan en un título. La administración se efectúa por 2 órganos colegiados la junta de accionistas y el directorio, el cual designa un gerente. Los derechos de los socios son representados en acciones de libre cesibilidad. Estas sociedades son siempre comerciales, aun cuando se formen para fines civiles. La sociedad anónima es de carácter solemne, tanto en su constitución, modificación y disolución, pues se forma y prueba por escritura pública, cuyo extracto se inscribe en el Registro de Comercio y se publica en el Diario Oficial.


Las sociedades anónimas están divididas en pequeñas partes denominadas "acciones"

1. Responsabilidad: los socios o accionistas limitan su responsabilidad a la suma a la que hayan invertido en la sociedad.


2. Sociedad de capital por excelencia: interesan lo capitales mas que las personas de los socios, estos pueden no conocerse entre si ni los terceros que contratan con la sociedad, de allí su denominación de "anónima".


3. Vida continuada: la vida de la sociedad es independiente de sus propietarios. Su duración se fija en el acta constitutiva. La muerte de algunos de los socios no la afecta.


4. Acciones transferibles: pueden cambiar continuamente de dueño sin afectar a la sociedad. Denominación social: puede incluir el nombre de una o mas personas de existencia visible con el aditamento de sociedad anónima pero queda prohibido el uso de "oficial, nacional".
Personería legal: siendo un ente jurídico separado de sus propietarios puede adquirir derechos y contraer obligaciones. Separación de las funciones de administración y propiedad: en estas empresas existe una "propiedad pasiva" de los que ponen el capital y una activa.



Acciones

Las acciones son inversiones de capital social, lo cual significa que al comprar acciones de una corporación usted se convierte en accionista y realmente es propietario de una parte de dicha corporación. Por supuesto, su participación en el valor líquido, o propiedad, en una corporación que puede emitir millones de acciones es mucho más pequeña que el valor líquido, o valor real, que posee en un bien raíz que compró. Lo que es parecido es que usted es propietario de algo que puede vender o retener, según lo que desee.



Hay dos razones principales para comprar acciones:



1.Usted espera que el precio por acción aumente de manera que al vender sus acciones en el futuro logre obtener una ganancia
2.Usted espera que las acciones generen ingresos en la forma de dividendos


Clases de acciones



Ordinarias: son acciones que no presentan ventajas ni desventajas, ni privilegios especiales, se las suele denominar comunes.-



Privilegiadas: conceden a sus poseedores el derecho de recobrar sus valores en caso de liquidación de la sociedad con prioridad sobre los demás accionistas. -



Diferidas: estas dan derecho o dividendo, los dividendos correspondientes a las acciones ordinarias. - voto plural: cada acción ordinaria tiene derecho a un voto, pero puede haber acciones de hasta 5 votos por acción ordinaria. -



Preferidas: son iguales a las anteriores pero conceden el privilegio sobre los dividendos que la sociedad distribuye anualmente.



Escritúrales: no se representan en títulos sino que se encuentran en cuentas abiertas a nombre de sus titulares en un registro denominado "libro de acciones escritúrales".
Endosadas: son aquellas que requieren solo el endoso de la lámina por el cedente y debe inscribirse en el libro de registro de acciones.-



Al portador: son las que pueden ser transferidas por la simple entrega del titulo.
Requisitos que debe contener la acción:





De conformidad con el art. 293 del código de comercio, el titulo de las acciones normativas o al portador debe contener:- El nombre de la compañía, su domicilio, el lugar donde se encuentran registrados los estatutos con expresión de la fecha y número de registro.


Ventajas de las compañías:

  • Es un ente mercantil con personalidad jurídica propia.


  • Es la forma más común de asociarse para comerciar.


  • La sociedad tiene una personalidad jurídica distinta a los socios


  • Separa el patrimonio personal del patrimonio de la empresa.


  • Los socios únicamente responden por su aporte (no tienen responsabilidad frente a terceros).
Desventajas:
  • Las utilidades no pertenecen a los socios hasta que no se declaren dividendos.


  • Impuestos.


  • Gastos de organización.


  • Regulaciones gubernamentales. 


José Rafael
Tu Asesor Confiable...
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Sociedad de Responsabilidad Limitada

SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA.

La compañía de responsabilidad limitada es aquella en la cual las obligaciones sociales estan garantizadas por un capital determinado, dividido en cuotas de participación, las cuales no podran estar representadas en ningun caso por acciones o titulos negociables.

CARACTERISTICAS:


  • Personalidad juridica: la S.RL. no tiene fisonomia propia, es decir, sus fundamentos se pueden encontrar en los otros tipos de sociedades ya sean personalistas o capitalistas.

  • La responsabilidad de los socios se limita exclusivamente al capital aportado por cada uno.

  • Las compañías de responsabilidad limitada no podran constituirse con un capital enor de veinte mil bolivares ni mayor de dos millones de bolivares.

  • El capital fundacional esta dividido en cuotas de participación.

CAPITAL SOCIAL.
El capital de la sociedad, depende de la voluntad de las partes, es decir, ellos decidiran de cuanto estara conformado el capital social, pero como lo establece el codigo de comercio en el art. 315. El capital esta dividido en cuotas de participación, las cuales constituyen un conjunto unitario de derechos y poderes que le da al titular legitimidad para participar en la sociedad.

DISOLUCION Y LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD.


  • Por acuerdo de la asible o junta general.

  • Por falta de ejercicio de la actividad que constituya el objeto social durante tres años consecutivos.

  • Por cualquier otra causa establecida en los estatutos.

VENTAJAS E INCOVENIENTES.


  • Limitacion de responsabilidad economica de los socios.

  • libertad de denominación social.

  • no existe porcentaje ni minimo ni maximo de capital por socios.

  • sin limite de socios.

  • Lentitud y gastos del proceso de constitución.

  • Obligatoriedad de llevar contabilidad formal.

  • No hay libertad para transmitir las participaciones.

  • No puede cotizar en la bolsa.

  • No puede emitir obligaciones


José Rafael 
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LAS COOPERATIVAS.

Las Cooperativas


LAS COOPERATIVAS.


La cooperativa es una empresa de producción, obtención, consumo o crédito de participación libre o democrática, conformada por personas que persiguen un objetivo en común económico y social, en donde la participación de cada socio, en el beneficio, es determinada por el trabajo incorporado al objetivo común y no por la cantidad de dinero aportado.


OBJETIVO.El objetivo general de la cooperativa es la prestación de servicio.


PRINCIPIOS COOPERATIVOS.

  • Asociación abierta y voluntaria.
  • Gestión democrática de los asociados.
  • Participación económica igualitaria de los asociados.
  • Autonomía e independencia.


VALORES.



  • Ayuda mutua.

  • Responsabilidad.

  • Democracia.

  • Igualdad.

  • Equidad.

  • Solidaridad.


TIPOS DE COOPERATIVAS

Las empresas cooperativas se clasifican según la actividad para la que fueron creadas:



  • Cooperativas de producción de bienes y servicios.Ø Cooperativas de consumo de bienes y servicios.

  • Cooperativas de ahorro y crédito.

  • Cooperativas mixtas.


¿COMO CONFORMAR UNA COOPERATIVA?



  • Retirar la planilla de reserva de denominación en SUNACOOP.

  • Luego de cinco (5) días hábiles, SUNACOOP certifica que la denominación consultada no pertenece a otra cooperativa y autoriza a que esta pueda ser registrada con esa denominación.

  • Teniendo en cuenta que se tienen 90 días para realizar los posteriores procedimientos sin perder la reserva de denominación, el grupo de personas se reúne y redactan los estatutos.

  • Una vez aprobados los estatutos por los asociados, se acudirá al registro subalterno de la localidad para proceder a su registro y obtener así la personalidad jurídica de la cooperativa.


¿QUIENES PUEDEN PARTICIPAR EN UNA COOPERATIVA?


Pueden participar todas las personas que se consideren convenientes. Sin embargo, para formarla la ley exige un mínimo de cinco (5) personas.
 
José Rafael
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sábado, 10 de marzo de 2012

El Buzo GUACOOOOOO...

Guaco - A Comer

Expresidentes en "Palabras para Venezuela": América Latina emerge como "otra" tras crisis mundial

Los expresidentes de Brasil, España y Chile, Fernando Henrique Cardoso, Felipe González y Ricardo Lagos, respectivamente, son los invitados especiales de la cuarta edición del evento “Palabras para Venezuela”, cuya primera edición se realizó en el año 2002. 

Con su intervención, se busca generar un espacio para la reflexión de temas políticos, económicos y culturales, con la finalidad de que estos personajes puedan aportar propuestas que puedan ser aprovechadas por los venezolanos.

El presidente de Banesco Banco Universal, Juan Carlos Escotet, ofreció el discurso de apertura, asegurando que los expresidentes de Brasil, España y Chile pueden brindar "visiones y legados que permanecen como referentes históricos para encontrar respuesta a los retos del mundo actual". 

Escotet destacó que el futuro de la sociedad venezolana está en manos de los emprendedores y aseguró que es posible diseñar programas para mejorar la calidad de vida en el país. Para ello, se debe procurar un apoyo real a la inversión y a la economía nacional en aras de alcanzar la inclusión social. 

El expresidente brasileño Fernando Henrique Cardoso se refirió al pasado económico de Brasil al asegurar que la obsesión de su generación era el desarrollo que solo fue posible alcanzar tras décadas de aplicación de política económicas. 

Uno de los factores que permitió el establecimiento de una economía fuerte en Brasil fue la apertura económica a través de la implantación de mecanismos de disminución de los aranceles externos.

Cardoso resaltó que las sociedades contemporáneas deben luchar contra "los regímenes dictatoriales y militares. La democracia no viene como una bendición del cielo, sino por lucha. No basta con tener la razón hay que crear fuerzas para que la razón pueda prevalecer".

El expresidente brasileño considera que la vía para el desarrollo es el diálogo, pues "la imposición no sirve ni adentro ni afuera del país".

Latinoamérica emerge como "otra" después de la crisis mundial, convertida en una región "extraordinariamente atractiva" y con un potencial "muy grande", destacaron hoy los expresidentes Ricardo Lagos (Chile) y Felipe González (España).

"Por primera vez podemos decir de esta crisis somos inocentes. Estábamos acostumbrados a que las crisis comenzaran en nuestra América Latina", afirmó Lagos, quien consideró que la región "emerge de esta crisis como otra".

El exgobernante chileno no descartó que por haber tenido tantas crisis "algo aprendimos" y en esta ocasión Latinoamérica exhibió "un sistema financiero mejor regulado".

Observó, en ese contexto, como un "profundo error" la falta de una "conducción política" para enfrentar la crisis y sus consecuencias.

González, por su parte, consideró que América Latina se ha convertido nuevamente en una región "extraordinariamente atractiva" y calificó esta época como la de Asia y de Latinoamérica.

"Para España la presencia en América Latina era de un nivel de riesgo que nadie quería asumir hace 20 años. Hoy, y ojalá se den cuenta los propios españoles (...), es una bendición", resaltó González, quien apuntó que la "región que tiene un potencial extraordinario de presente y de futuro".
 "los regímenes dictatoriales y militares. La democracia no viene como una bendición del cielo, sino por lucha. No basta con tener la razón hay que crear fuerzas para que la razón pueda prevalecer".

José Rafael
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domingo, 4 de marzo de 2012

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Lo mas escuchado en el Mercado Inmobiliario.


Los términos más usados en el mercado inmobiliario.

Acreedor: aquel que ejerce la acción o tiene el derecho de pedir el cumplimiento de una deuda. Amortización: reembolso total o gradual de un crédito, una deuda o un préstamo hipotecario.


Aranceles: comisiones, corretajes u otros honorarios que los miembros de una profesión colegiada cobran a sus clientes.


Arbitraje: toda decisión dictada por un tercero, con autoridad para ello.

Arbitrio: facultad de resolver eligiendo entre varias decisiones posibles.

Arras: pago anticipado de parte del precio de una compraventa.

Baldíos: terrenos que no se trabajan.

Beneficiario: persona a la que beneficia un contrato de seguro. Quien goza de un territorio, predio o usufructo recibido por gracia de otro.

Bien inmuebles: todos aquellos bienes que por contraposición a los muebles, tienen una situación fija en el espacio y no pueden ser trasladados. Es el caso del suelo, los edificios y construcciones de todo género adheridas al terreno.

Bienes demaniales: bienes de dominio público. Propiedades administrativas formalmente sometidas al uso y servicio público, por expreso reconocimiento y delimitación hecha por la propia administración.

Bienes patrimoniales: bienes de propiedad privada, y aquellos afectos al Estado en los que no incurra la circunstancia de estar destinados al uso público o a algún servicio público o fomento de la riqueza nacional.

Cadena de titularidad: historial que refleja mediante documentos, los diferentes titulares que una propiedad ha tenido a lo largo del tiempo, desde el primero hasta el último.

Capacidad de endeudamiento: mide, básicamente, los recursos propios e ingresos de una empresa o de un particular para cubrir las deudas.

Capitalización: capacidad de una empresa para generar recursos que entren a formar parte de su neto patrimonial.

Carencia: periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.

Catastro: está constituido por todos los bienes inmuebles (terrenos, edificios, solares, etc.) con expresión de superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades, valores y demás circunstancias físicas, económicas y jurídicas que den a conocer la realidad inmobiliaria y la definan en sus diferentes aspectos y aplicaciones.

Cesión: la renuncia o transmisión, gratuita u onerosa, que se hace de una cosa, crédito, acción o derecho a favor de otra persona.

Comodato: contrato por el cual se da o recibe prestada una cosa de las que pueden usarse sin destruirse, para servirse de ella, con la obligación de restituirla.

Compraventa: contrato por medio del cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad, y su contraparte se compromete a recibirla y pagar una suma de dinero.

Concesión: acto por medio del cual se otorga a un particular o a una empresa, determinado derecho o privilegio para la explotación de un territorio o de una fuente de riqueza, la prestación de un servicio o la ejecución de las obras convenidas.

Condominio: situación jurídica que se produce cuando la propiedad de un inmueble pertenece a varias personas. Generalmente se utiliza para describir la propiedad horizontal.

Empréstito: préstamo o crédito de dinero.

Enajenación: acto jurídico por medio del cual se transmite a otro una propiedad.

Expropiación: desposeimiento o privación de la propiedad por causa de la utilidad pública o de un interés social a cambio de una indemnización previa o “justiprecio”.

Fiador: quien se hace responsable de responder por otra persona en el caso de que esta no quiera o no pueda cumplir con una obligación.

Fideicomiso: acto jurídico en virtud del cual una persona llamada fideicomitente transfiere bienes a una persona llamada fiduciario para que los administre o disponga de ellos en favor de un fideicomisario o beneficiario, que puede ser el propio fideicomitente.

Gravamen: carga u obligación que recae sobre las personas u objetos.

Hipoteca: propiedad que está en garantía por el pago de un crédito.

IPC: Índice de Precios al Consumo.

Importe: cantidad total de dinero en una operación.

Justiprecio: es el que se estima para una propiedad a expropiar, en el marco de un proceso expropiatorio, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión del Estado.

Linderos: aquellas señales que marcan los límites de una propiedad.

Mancomunidad: régimen jurídico de las obligaciones que afecta a deudores y acreedores cuando en una u otra posición jurídica existe una multiplicidad de personas. Este régimen implica el que únicamente podrá reclamarse a cada deudor la parte proporcional del crédito que le afecte y no la totalidad del mismo (a diferencia del régimen de solidaridad).

Mora: retraso o demora en el cumplimiento de una obligación exigible.

Moratoria: prórroga que se concede para el cumplimiento de una obligación antes del vencimiento del mismo.

Oferta vinculante: es el documento utilizado para nuevas hipotecas por las entidades de crédito y que se entrega al cliente. En el mismo se desarrollan todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario ofertado y son de obligado cumplimiento por la entidad financiera.

Opción de compra: contrato de arrendamiento financiero, la opción de compra implica el ofrecimiento al arrendatario de la posibilidad de adquirir el bien por el valor residual.

Pagaré: promesa escrita de pagar una cantidad de dinero a una persona en un plazo determinado.

Parcela: porción de suelo urbanizable sectorizado.

Patrimonio: conjunto de bienes y derechos de los que una persona es titular.

Peritaje: trabajo o estudio realizado por un perito o experto con la finalidad de corroborar determinadas circunstancias o hechos.

Prescripción: extinción efectiva de una situación jurídica por efecto del transcurso del tiempo.

Propiedad horizontal: régimen jurídico instaurado para regular las relaciones que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble. Cada propietario dispone de un derecho de sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su unidad, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble.

Propiedad vertical: bien compuesto de varios locales o viviendas pertenecientes a una propiedad única y, por tanto, aunque dicha propiedad puede ser compartida por varias personas, no se halla constituida en régimen de propiedad horizontal.

Sede social: domicilio físico de la empresa: su dirección y donde desarrolla su actividad principal, o el lugar donde tiene centralizados sus servicios o recursos.

Separación de bienes: división de la propiedad del matrimonio que afecta a aquello que se adquiera durante el mismo.

Subarrendador: persona que ostenta la condición de arrendatario respecto de un determinado bien inmueble, y a su vez lo arrienda a otra persona (subarrendatario).

Título de propiedad: se dice de la escritura que acredita la propiedad de un inmueble y en la que se contiene la fecha y forma de adquisición y las características principales del mismo.

Tasa: tributo cuyo hecho imponible consiste en la prestación de servicios o realización de actividades por el derecho público que se refieran, afecten o beneficien al sujeto pasivo. Debe cumplir las siguientes condiciones: sean obligatorias para el sujeto pasivo y no puedan ser realizadas por el sector privado.

Tasación: valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.

Urbanizable: parcela que no se considera ni urbana ni no urbanizable, pero que puede convertirse en suelo urbano dotándola de los servicios urbanos mínimos para edificar en él.

Valor catastral: valoración que figura en el catastro de una determinada propiedad.

Valor de tasación: es el valor real de un inmueble calculado por sociedades de tasación constituidas según la normativa legal.
Valor urbanístico: es el valor basado en el aprovechamiento urbanístico del que el suelo es susceptible.


José Rafael
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