La naturaleza jurídica del
contrato de opción de compra, radica en la obligatoriedad
de que una de las partes (Promitente
Vendedor) no puede disponer de un
derecho por un tiempo determinado, para que la otra parte (El Optante) decida
si aceptar la oferta o NO, se trata
de un pre-contrato antes de la venta
definitiva, tomando en cuenta que lo importante del contrato de opción de compra
radica en las obligaciones que infieren a las partes, ya que so penan de sanción,
aseverando que es un contrato consensual
y su característica esencial es que no necesita ningún contrato posterior lo que lo diferencia del PACTUM de CONTRAHENDO, puede existir la
nulidad del contrato de opción por los supuestos de procedencia de la venta de
la cosa ajena, es decir que los elementos de la opción de compra se dan
mediante el promitente comprador y el promitente vendedor. Haciendo énfasis en
las causas de la extinción de la opción de compra podemos decir que se dan por la culminación
del plazo o la renuncia, afectándose mutuamente las partes, debido que el
desarrollo del ejercicio de la opción de compra deriva que el comprador NO
tiene el dinero completo para pagar el precio del inmueble y adelanta una suma
que será imputada al precio final de la compra venta necesitando un lapso para
completar los recursos para pagar el saldo deudor, lo que puede conllevar a que
si el optante no cumple con lo pactado en cuanto a tiempos y pago del precio, decae
el derecho y el vendedor queda libre de volver a ofrecer en venta su inmueble,
para finalizar, la jurisprudencia ha sostenido el criterio que si existen los
elementos de consentimiento, objeto y precio es una venta, además de un
contrato privado celebrado entre las partes antes de la opción de compra.
José Rafael
Tu Asesor Confiable...
0414-6138189
jrurdaneta05@gmail.com
jueves, 28 de noviembre de 2013
lunes, 25 de noviembre de 2013
Venta de Town House Caminos de la Lagunita.
<iframe title="maracaibo.olx.com.ve" name="olx-widget-frame" type="text/html" src="http://maracaibo.olx.com.ve/widget/item/563533215-10-arial-16-333333-DDDDDD-arial-10-333333-FFFFFF-0000FF" width="292px" height="444px" marginwidth="0" marginheight="0" frameborder="0" scrolling="no" style="background-color:#DDDDDD;border:0 none;margin:0;padding:0;"></iframe><div style="padding:5px;width:282px;color:#333333;background-color:#DDDDDD;font-family:Arial, Helvetica, sans-serif;font-size:11px"><p style="margin:1px 0 0;"><a href="http://maracaibo.olx.com.ve/venta-de-town-house-en-caminos-de-la-lagunita-iid-563533215" style="color:#0000FF;" >Venta de town house en caminos de la lagunita.</a></p><p style="margin:1px 0 0;">Inmuebles y Propiedades, Departamento - Casa en venta en Venezuela, Zulia, Maracaibo. Fecha Noviembre 5</p><p style="margin:1px 0 4px;"><a href="http://maracaibo.olx.com.ve/departamento-casa-en-venta-cat-367" style="color:#0000FF;" >Departamento - Casa en venta</a></p></div>
Conclusiones de Invetigación sobre Opción de Compra, Venta a Plazo o Promesa de Venta.
CONCLUSIONES
Una vez culminado el trabajo analítico en cuanto a la
Opción de Compra sobre inmuebles como Oferta, Venta a Plazos o Promesa de Venta,
los investigadores concluyen lo siguiente.
En primer lugar al analizar la Figura de Opción de Compra
sobre Inmuebles en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, se pudo observar que la
misma es un contrato con antelación a la venta definitiva, para garantizar el
precio y la oferta de venta por un tiempo determinado, brindando así la oportunidad al beneficiario
de optar por créditos hipotecarios o cualquier otra forma de financiamiento
para completar el pago del bien a comprar, la base fundamental del contrato de
opción, es que una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra,
llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado,
durante el cual, el beneficiario puede, según su arbitrio, adquirir o no ese
derecho, dado que no está obligado a hacerlo. De esto puede inferirse que si
ambas partes se obligan, ya no se estaría en presencia de un contrato de opción
pura y simple, motivo este que ha dado fundamentos a la legislación venezolana
a crear resoluciones administrativas que confunden los criterios de los
abogados y usuarios, creando mayores controversias entre la jurisprudencia y la
última resolución (40.115) incluye un tercero participante que pudiese ser
culpable, siendo estos los bancos entes municipales y oficinas de registro
inmobiliario, dejando a salvo ambas partes, viéndose perjudicados tanto el
promitente, como el beneficiario siendo el criterio de los jueces y su máxima
experiencia quienes decidan la solución al conflicto, tomando como elemento
principal que la compra venta de inmuebles es un acto civil y no mercantil,
citado en nuestra constitución como derecho consagrado de brindar a la ciudadanía,la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbito.
Asimismo
al analizar la Figura de la Oferta, se pudo concluir que la misma puede ser
entendida como el acto en virtud del cual el destinatario manifiesta su
conformidad con la oferta, la cual se denomina aceptación, siendo esta última
entonces el acto por el cual el destinatario de la oferta manifiesta su voluntad
de estar de acuerdo con ella, siendo la oferta el primer acto para llegar a una
opción de compra prefecta, siendo este contrato quien brinde los parámetros de
seguridad en el acto civil que se va ejecutar y encaminado en el marco de
nuestro ordenamiento jurídico.
De igual modo, al
analizar la Figura de la Venta a Plazo, se pudo conocer que esta es aquella en
la que el comprador efectúa un pago inicial sobre el precio de compra y luego
cubre el resto en cuotas periódicas, en este tipo de contratos, generalmente se
estipula que el título de los bienes vendidos, permanecerá en poder del
vendedor (o de quien quiera que financie la venta) hasta el momento en que se
haga el último pago y que si todos los pagos no son cubiertos, la parte que
tiene el titulo queda facultada para recuperar el bien mueble o inmueble,
basados en esta figura el Tribunal Supremo de Justicia en la sala de casación
civil ha dictaminado una serie de sentencias con carácter vinculante, donde se
obligan ambas partes y queda claro por nuestra investigación que el contrato
con obligaciones reciprocas pasa a ser una venta a plazo por cumplir con los elementos
fundamentales de la venta (objeto, precio y tiempo), teniendo la jurisprudencia
fuerza de ley, esto ocurre en la mayoría de los casos por el desconocimiento de
las empresas dedicadas a los bienes raíces y los hacedores de los contratos de
opción de compra, causando un perjuicio irreparable a los usuarios.
Ya para
finalizar se analizó la Figura de la Promesa de Venta, de la cual se tienen que
esta puede ser de dos tipos unilateral o bilateral. En el primer caso, quien
formula la promesa se obliga a celebrar el contrato futuro y aquel en cuyo
favor se hace, acepta la oferta sin prometer ni obligarse a nada; en el segundo
caso, cuando la promesa es bilateral, una parte se obliga a vender y la otra a
comprar, recíprocamente, esta figura debe ser utilizada solo en forma de
contrato unilateral para mantener las características y figura de opción de
compra que viene siendo un precontrato antes de la venta definitiva del bien en
cuestión.
En virtud de lo expuesto, se tiene que los diferentes
medios de trasmisión de la propiedad, poseen características y circunstancias
diferentes, de los cuales a nivel legal, cuentan con el Código Civil, que regula las posibles
controversias que pueden presentarse a la falta del cumplimiento de la
obligación de alguna de las partes contratantes en los mismos.
Además existen decisiones del Tribunal Supremo de
Justicia, las cuales poseen carácter vinculante al momento de aplicar el
derecho en los casos donde existan vacíos legales, por lo cual se concluye que
dentro de la legislación venezolana, se protege el derecho a la propiedad en
todas sus vertientes, ya sea en contratos públicos o privados, escritos u
orales.
Suscribirse a:
Entradas (Atom)