A
nivel general en el contrato con opción de compra al comprar un inmueble (casa,
apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una opción de compra que
constituye la garantía para el vendedor de que el comprador tiene la intención
de comprar y para ello entrega una cantidad de dinero en calidad de arras,
estipulado en el Código Civil articulo 1263.
En
Venezuela en la opción de compra, el promitente vendedor ofrece por un tiempo
determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción
perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de
hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente vendedor sí
está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a
no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente o
promitente vendedor la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño
del inmueble.
Lo
relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar,
redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se
traduce en una compra venta. Por lo que, a cambio del pago de las arras, se entiende
que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario el abogado del oferente,
inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el
optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar la opción.
Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra, se
extingue la oferta y el promitente vendedor podrá disponer de su inmueble.
La
auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se
obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del
promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de
compra, pero no está obligada a comprar. El optante es libre de comprar, ya que
si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar la penalidad establecida,
llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del
oferente.
En
base a lo expuesto surge la necesidad de Análisis legal y Jurisprudencial de la
Opción a Compra sobre inmuebles Como Oferta, Venta a Plazos o Promesa de Venta,
para conocer a fondo la aplicación de esta figura en el ordenamiento jurídico
venezolano, considerando todos sus elementos esenciales y los criterios
jurisprudenciales.
El
contrato de opción es aquel convenio por el que una parte concede a la otra,
por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la
celebración o no de un contrato. La facultad consistiría básicamente en decidir
o no la celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la
“opción” de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos
elementos quedan determinados en un momento anterior a dicha celebración.
En
el aspecto social las razones que argumentan la utilización del arbitraje están
estrechamente relacionadas a los beneficios que debe obtener las partes en sus
contratos de opción de compra, ante los retrasos de los entes financieros que
facilitan los créditos hipotecarios, Instituciones públicas del Estado y
Municipios encargados de realizar trámites necesarios para la ejecución de las
operaciones de compra venta, la acelerada inflación que ha colocado el mercado
Inmobiliario en uno de los más evolutivos, las leyes, la jurisprudencia
vigente; El arbitraje resulta de utilidad para las partes de un proceso,
mediante el conocimiento de las ventajas y desventajas que pueden surgir del
contrato de opción a compra y de las obligaciones que genera, arrojando
como resultado la cláusula arbitral surge de la voluntad de las partes, quienes
deciden excluir a la jurisdicción judicial, remitiendo determinadas cuestiones
litigiosas a la decisión de particulares, llamados árbitros y estos investidos
de la función jurisdiccional para ese caso concreto, siguiendo un procedimiento
determinado, deciden la controversia mediante un laudo arbitral que es de
obligatorio cumplimiento por las partes. De este modo mediante un acuerdo se
incluye la figura del arbitraje en el contrato de opción a compra.
Cuales
serian las preguntas más suscitadas entre las partes de una opción de compra al
estar en controversias?
Formule
su pregunta en los comentarios del Bloggs.
