Comentarios, Textos y analisis de José Rafael Tu Asesor Confiable...: 2013

miércoles, 11 de diciembre de 2013

jueves, 28 de noviembre de 2013

Resumen de la Investigación del contrato de Opción de compra en el ordenamiento Jurídico venezolano.

  La naturaleza jurídica del contrato de opción de compra, radica en la obligatoriedad de que una de las partes (Promitente Vendedor) no puede disponer de un derecho por un tiempo determinado, para que la otra parte (El Optante) decida si aceptar la oferta o NO, se trata de un pre-contrato antes de la venta definitiva, tomando en cuenta que lo importante del contrato de opción de compra radica en las obligaciones que infieren a las partes, ya que so penan de sanción, aseverando que es un contrato consensual y su característica esencial es que no necesita ningún contrato posterior lo que lo diferencia del PACTUM de CONTRAHENDO, puede existir la nulidad del contrato de opción por los supuestos de procedencia de la venta de la cosa ajena, es decir que los elementos de la opción de compra se dan mediante el promitente comprador y el promitente vendedor. Haciendo énfasis en las causas de la extinción de la opción de compra podemos decir que se dan por la culminación del plazo o la renuncia, afectándose mutuamente las partes, debido que el desarrollo del ejercicio de la opción de compra deriva que el comprador NO tiene el dinero completo para pagar el precio del inmueble y adelanta una suma que será imputada al precio final de la compra venta necesitando un lapso para completar los recursos para pagar el saldo deudor, lo que puede conllevar a que si el optante no cumple con lo pactado en cuanto a tiempos y pago del precio, decae el derecho y el vendedor queda libre de volver a ofrecer en venta su inmueble, para finalizar, la jurisprudencia ha sostenido el criterio que si existen los elementos de consentimiento, objeto y precio es una venta, además de un contrato privado celebrado entre las partes antes de la opción de compra.

José Rafael

Tu Asesor Confiable...

0414-6138189

jrurdaneta05@gmail.com

lunes, 25 de noviembre de 2013

Venta de Town House Caminos de la Lagunita.

Conclusiones de Invetigación sobre Opción de Compra, Venta a Plazo o Promesa de Venta.

CONCLUSIONES

Una vez culminado el trabajo analítico en cuanto a la Opción de Compra sobre inmuebles como Oferta, Venta a Plazos o Promesa de Venta, los investigadores concluyen lo siguiente.

En primer lugar al analizar la Figura de Opción de Compra sobre Inmuebles en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, se pudo observar que la misma es un contrato con antelación a la venta definitiva, para garantizar el precio y la oferta de venta por un tiempo determinado, brindando así la oportunidad al beneficiario de optar por créditos hipotecarios o cualquier otra forma de financiamiento para completar el pago del bien a comprar, la base fundamental del contrato de opción, es que una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado, durante el cual, el beneficiario puede, según su arbitrio, adquirir o no ese derecho, dado que no está obligado a hacerlo. De esto puede inferirse que si ambas partes se obligan, ya no se estaría en presencia de un contrato de opción pura y simple, motivo este que ha dado fundamentos a la legislación venezolana a crear resoluciones administrativas que confunden los criterios de los abogados y usuarios, creando mayores controversias entre la jurisprudencia y la última resolución (40.115) incluye un tercero participante que pudiese ser culpable, siendo estos los bancos entes municipales y oficinas de registro inmobiliario, dejando a salvo ambas partes, viéndose perjudicados tanto el promitente, como el beneficiario siendo el criterio de los jueces y su máxima experiencia quienes decidan la solución al conflicto, tomando como elemento principal que la compra venta de inmuebles es un acto civil y no mercantil, citado en nuestra constitución como derecho consagrado de brindar a la ciudadanía,la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbito.

Asimismo al analizar la Figura de la Oferta, se pudo concluir que la misma puede ser entendida como el acto en virtud del cual el destinatario manifiesta su conformidad con la oferta, la cual se denomina aceptación, siendo esta última entonces el acto por el cual el destinatario de la oferta manifiesta su voluntad de estar de acuerdo con ella, siendo la oferta el primer acto para llegar a una opción de compra prefecta, siendo este contrato quien brinde los parámetros de seguridad en el acto civil que se va ejecutar y encaminado en el marco de nuestro ordenamiento jurídico.

De igual modo, al analizar la Figura de la Venta a Plazo, se pudo conocer que esta es aquella en la que el comprador efectúa un pago inicial sobre el precio de compra y luego cubre el resto en cuotas periódicas, en este tipo de contratos, generalmente se estipula que el título de los bienes vendidos, permanecerá en poder del vendedor (o de quien quiera que financie la venta) hasta el momento en que se haga el último pago y que si todos los pagos no son cubiertos, la parte que tiene el titulo queda facultada para recuperar el bien mueble o inmueble, basados en esta figura el Tribunal Supremo de Justicia en la sala de casación civil ha dictaminado una serie de sentencias con carácter vinculante, donde se obligan ambas partes y queda claro por nuestra investigación que el contrato con obligaciones reciprocas pasa a ser una venta a plazo por cumplir con los elementos fundamentales de la venta (objeto, precio y tiempo), teniendo la jurisprudencia fuerza de ley, esto ocurre en la mayoría de los casos por el desconocimiento de las empresas dedicadas a los bienes raíces y los hacedores de los contratos de opción de compra, causando un perjuicio irreparable a los usuarios.

Ya para finalizar se analizó la Figura de la Promesa de Venta, de la cual se tienen que esta puede ser de dos tipos unilateral o bilateral. En el primer caso, quien formula la promesa se obliga a celebrar el contrato futuro y aquel en cuyo favor se hace, acepta la oferta sin prometer ni obligarse a nada; en el segundo caso, cuando la promesa es bilateral, una parte se obliga a vender y la otra a comprar, recíprocamente, esta figura debe ser utilizada solo en forma de contrato unilateral para mantener las características y figura de opción de compra que viene siendo un precontrato antes de la venta definitiva del bien en cuestión.

En virtud de lo expuesto, se tiene que los diferentes medios de trasmisión de la propiedad, poseen características y circunstancias diferentes, de los cuales a nivel legal, cuentan con el Código Civil, que regula las posibles controversias que pueden presentarse a la falta del cumplimiento de la obligación de alguna de las partes contratantes en los mismos.

Además existen decisiones del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales poseen carácter vinculante al momento de aplicar el derecho en los casos donde existan vacíos legales, por lo cual se concluye que dentro de la legislación venezolana, se protege el derecho a la propiedad en todas sus vertientes, ya sea en contratos públicos o privados, escritos u orales.

martes, 29 de octubre de 2013

Salud Integral

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lunes, 7 de octubre de 2013

Venta de Casa en Mara-Norte, Maracaibo.

Venta de casa en Mara-Norte, cuenta con cuatro habitaciones amplios espacios en sala y comedor, cocina con mueble en madera y Porcelanato travertinos, máxima seguridad en toda la casa, portón eléctrico en el estacionamiento, muy bien ubicada, cerca de Centros Comerciales, Comercios, Panaderías, Clubs, Hoteles, Estadios, Avenidas Principales, solicita tu cita al 0414-6138189, operación de contado en un lapso de 30 días, toda la documentación lista para firmar.

José Rafael

Tu Asesor Confiable…

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Jrurdaneta05@gmail.com

lunes, 30 de septiembre de 2013

Inadmisible silencio frente a Guyana

De permitir el gobierno nacional que se efectúen perforaciones en lo que es la fachada atlántica de nuestro país estaría cometiendo un delito de traición a la patria

El anuncio realizado por el gobierno guyanés sobre el inicio de perforaciones petroleras en la fachada Atlántica venezolana por parte de compañías transnacionales es una violación inadmisible de nuestra soberanía e integridad territorial. Ello ocurre por causa del silencio culpable de las autoridades venezolanas que no han actuado con diligencia para impedir hechos como estos.

En derecho internacional el silencio es una forma de aquiescencia y las omisiones reiteradas de la cancillería venezolana frente a los actos del gobierno guyanés en áreas que, o bien son objeto de reclamación, o más grave aún en las que pertenecen sin discusión alguna al territorio nacional.

El argumento esgrimido por Maduro y Jaua de que eso es materia del Buen Oficiante es falaz, a éste no le corresponde en ningún caso lo que no sea la zona en reclamación, además el buen oficiante no tiene la capacidad jurídica de proponer soluciones, no es un mediador, sino un simple facilitador de las conversaciones y acuerdos entre las partes.

De permitir el gobierno nacional que se efectúen perforaciones en lo que es la fachada atlántica de nuestro país estaría cometiendo un delito de traición a la patria.

Es hora de que los venezolanos exijamos de nuestros gobernantes que actúen responsablemente en la preservación de nuestra soberanía e integridad territorial y no permitan que las transnacionales exploten, sin nuestro consentimiento, hidrocarburos frente a nuestras costas.

La Constitución establece muy claramente cuales son los límites del territorio nacional tanto en su ámbito terrestre como marítimo y ningún gobernante puede renunciar a ellos. El deber de todo venezolano es impedir que este desafuero pueda ocurrir.

domingo, 21 de julio de 2013

Controversias en los contratos de Opción de compra y clausula Arbitral en los mismos.

A nivel general en el contrato con opción de compra al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una opción de compra que constituye la garantía para el vendedor de que el comprador tiene la intención de comprar y para ello entrega una cantidad de dinero en calidad de arras, estipulado en el Código Civil articulo 1263.

En Venezuela en la opción de compra, el promitente vendedor ofrece por un tiempo determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente vendedor sí está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente o promitente vendedor la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.

Lo relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar, redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta. Por lo que, a cambio del pago de las arras, se entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario el abogado del oferente, inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar la opción. Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra, se extingue la oferta y el promitente vendedor podrá disponer de su inmueble.

La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero no está obligada a comprar. El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar la penalidad establecida, llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del oferente.

En base a lo expuesto surge la necesidad de Análisis legal y Jurisprudencial de la Opción a Compra sobre inmuebles Como Oferta, Venta a Plazos o Promesa de Venta, para conocer a fondo la aplicación de esta figura en el ordenamiento jurídico venezolano, considerando todos sus elementos esenciales y los criterios jurisprudenciales.

El contrato de opción es aquel convenio por el que una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato. La facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en un momento anterior a dicha celebración.

En el aspecto social las razones que argumentan la utilización del arbitraje están estrechamente relacionadas a los beneficios que debe obtener las partes en sus contratos de opción de compra, ante los retrasos de los entes financieros que facilitan los créditos hipotecarios, Instituciones públicas del Estado y Municipios encargados de realizar trámites necesarios para la ejecución de las operaciones de compra venta, la acelerada inflación que ha colocado el mercado Inmobiliario en uno de los más evolutivos, las leyes, la jurisprudencia vigente; El arbitraje resulta de utilidad para las partes de un proceso, mediante el conocimiento de las ventajas y desventajas que pueden surgir del contrato de opción a compra y de las obligaciones que genera, arrojando como resultado la cláusula arbitral surge de la voluntad de las partes, quienes deciden excluir a la jurisdicción judicial, remitiendo determinadas cuestiones litigiosas a la decisión de particulares, llamados árbitros y estos investidos de la función jurisdiccional para ese caso concreto, siguiendo un procedimiento determinado, deciden la controversia mediante un laudo arbitral que es de obligatorio cumplimiento por las partes. De este modo mediante un acuerdo se incluye la figura del arbitraje en el contrato de opción a compra.

Cuales serian las preguntas más suscitadas entre las partes de una opción de compra al estar en controversias?

Formule su pregunta en los comentarios del Bloggs.

martes, 9 de abril de 2013

Colegio de Abogados._0002

miércoles, 6 de marzo de 2013

Se prohibe la distribución, y consumos de bidas y especies alcohólicas

Se prohibe la distribución, y consumos de bidas y especies alcohólicas

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA
RELACIONES INTERIORES Y JUSTICIA
DESPACHO DEL MINISTRO
202º, 154º y 14º
Nº 075 Fecha: 06 de marzo de 2013

RESOLUCIÓN
El Ministro del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, designado según Decreto Nº 9.221 de fecha 13 de octubre de 2012, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.028 de fecha 15 de octubre de 2012, en resguardo de los derechos y garantías constitucionales de las personas, previstas en el artículo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en ejercicio de las atribuciones que le confiere el artículo 77 numerales 2 y 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, en concordancia con los numerales 2, 15 y 17 del artículo 3º del Decreto Nº 8.121 de fecha 29 de marzo de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.644 de fecha 29 de marzo de 2011, mediante el cual se establecen las competencias del Ministerio del Poder
Popular para Relaciones Interiores y Justicia, lo previsto en el Decreto Nº 9.806 de fecha 10 de julio de 2012, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.961 de la misma fecha, mediante el cual se crea la Gran Misión A Toda Vida Venezuela, y conforme lo establecido en el Decreto Nº 9.399 de fecha 05 de marzo de 2013 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.123 de la misma fecha,

CONSIDERANDO

Que el Estado Venezolano tiene el deber de garantizar la seguridad ciudadana, la paz y el orden interno, así como el bienestar de las personas, sus derechos y propiedades, sean éstos nacionales o extranjeros, en los distintos ámbitos políticos territoriales de la Nación; por lo cual es de suma importancia formular las políticas públicas, estrategias y directrices que sean pertinentes, en aras de regular y coordinar la actuación de los distintos Cuerpos de Policía y demás Organismos de Seguridad Ciudadana en el marco de la Gran Misión A Toda Vida Venezuela ;

CONSIDERANDO

Que, en fecha 5 de marzo de 2013, el pueblo venezolano conoció con profundo dolor la noticia de la irreparable pérdida y fallecimiento del Ciudadano Presidentede la República Bolivariana de Venezuela Hugo Rafael Chávez Frías, siendo decretado por el Ejecutivo Nacional, siete (7) días de duelo nacional, como muestra del luto que embarga a los ciudadanos y ciudadanas en el país,

CONSIDERANDO

Que con ocasión del lamentable fallecimiento del Comandante Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, el pueblo venezolano recibirá la visita de varios líderes políticos, presidentes y otras personalidades internacionales para acompañar las exequias, los honores de Estado y actos fúnebres póstumos que se realizaran en el país, con ocasión de tan irreparable acontecimiento, que conmociona al pueblo venezolano,

RESUELVE

Artículo 1º. Se prohíbe la distribución, expendio y consumo de bebidas y especies alcohólicas en todo el territorio nacional de la República Bolivariana de Venezuela, durante los días 06, 07, 08, 09, 10, 11 y 12 de marzo de 2013, como parte de las medidas para garantizar el resguardo de la integridad física de las personas y con el fin de mantener el orden interno y normal desenvolvimiento de las exequias, los honores de Estado y actos fúnebres póstumos, que se realizaran en el país, con ocasión del lamentable fallecimiento del Comandante Presidente de la República
Bolivariana de Venezuela.

Artículo 2º. Se insta a los funcionarios de los Órganos y Entes de Seguridad Ciudadana y demás autoridades competentes a dar cumplimiento a las
disposiciones legales que prohíben el expendio y consumo de bebidas alcohólicas, la inobservancia de esta disposición acarreará las sanciones a que hubiere lugar, por desacato a la autoridad y al ordenamiento jurídico vigente.

Artículo 3º. Se insta a los funcionarios adscritos a las Unidades Especiales de Vigilancia y Unidades Operativas de Vigilancia de Tránsito, a dar cumplimiento a las disposiciones legales contenidas en la Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, su Reglamento, la Ley Orgánica de Drogas y demás normas aplicables, en lo que respecta a los ciudadanos y ciudadanas que conduzcan unidades de transporte, bajo la influencia de bebidas alcohólicas, estupefacientes o sustancias psicotrópicas o por encima del límite máximo de velocidad establecido, que conduzcan vehículos efectuando competencias de velocidad y demás maniobras prohibidas, o que incurran de una manera u otra en cualquiera de las infracciones y violaciones de la normativa antes indicada.

En el mismo contexto, los Órganos y Entes de Seguridad Ciudadana y demás autoridades competentes en los espaciosterrestres, acuáticos y aéreos, aplicarán y harán cumplir las regulaciones correspondientes, a fin de coadyuvar a la protección de la ciudadanía.

Artículo 4º. La presente Resolución entrará en vigencia a partir del día miércoles seis 06 de marzo de 2013 hasta el día martes 12 de marzo de 2013 ambas fechas inclusive.

Comuníquese y Publíquese.
Por el Ejecutivo Nacional,

NÉSTOR LUÍS REVEROL TORRES
MINISTRO

Resolución conjunta: Suspendido temporalmente el Permiso de Porte y Tenencia de Armas

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA RELACIONES
INTERIORES Y JUSTICIA, DESPACHO DEL MINISTRO Nº 074
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSA
DESPACHO DEL MINISTRO Nº __________
202º, 154º y 14º
Fecha: 06 de marzo de 2013
RESOLUCIÓN CONJUNTA

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 19, 55, 62, 156 numerales 2, 7 y 33; 328 y 332 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en uso de las atribuciones previstas en el artículo 77 numerales 1, 2, 19 y 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública; en concordancia con lo establecido en el artículo 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Fuerza Armada Nacional Bolivariana; artículos 16, 18 y 20 de la Ley Orgánica de Seguridad de la Nación; artículos 2, 4 y 10 de la Ley para el Desarme; artículo 3 numerales 1, 2, 3, 13 y 19 del Decreto Nº 8.121 de fecha 29 de marzo de 2011 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.644 de fecha 29 de marzo de 2011, lo previsto en el Decreto Nº 9.806 de fecha 10 de julio de 2012, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.961 de la misma fecha, mediante el cual se crea la Gran Misión A Toda Vida Venezuela y conforme lo establecido en el Decreto Nº 9.399 de fecha 05 de marzo de 2013 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº
40.123 de la misma fecha,

CONSIDERANDO

Que el Estado Venezolano tiene el deber de garantizar la seguridad ciudadana, la paz y el orden interno, así como el bienestar de las personas, sus derechos y propiedades, sean éstos nacionales o extranjeros, en los distintos ámbitos políticos territoriales de la Nación; por lo cual es de suma importancia formular las políticas públicas, estrategias y directrices que sean pertinentes, en aras de regular y coordinar la actuación de los
distintos Cuerpos de Policía y demás Organismos de Seguridad Ciudadana en el marco de la Gran Misión A Toda Vida Venezuela;

CONSIDERANDO

Que son potestades para el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia y el Ministerio del Poder Popular para la Defensa, la coordinación de políticas públicas, planes y acciones conjuntas a fines de garantizar la paz y la seguridad
ciudadana,

CONSIDERANDO

Que, en fecha 5 de marzo de 2013, el pueblo venezolano conoció con profundo dolor la noticia de la irreparable pérdida y fallecimiento del Ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela Hugo Rafael Chávez Frías, siendo decretado por el Ejecutivo Nacional, siete (7) días de duelo nacional, como muestra del luto que embarga a los ciudadanos y ciudadanas en el país,

CONSIDERANDO

Que con ocasión del lamentable fallecimiento del Comandante Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, el pueblo venezolano recibirá la visita de varios líderes políticos, presidentes y otras personalidades internacionales para acompañar las exequias, los honores de Estado y actos fúnebres póstumos que se realizaran en el país, con ocasión de tan irreparable acontecimiento, que conmociona al pueblo venezolano,

RESUELVEN

Artículo 1.- Suspender de manera temporal el Permiso de Porte y Tenencia de Armas de Fuego en todo el territorio nacional de la República Bolivariana de Venezuela desde el día miércoles seis (06) de marzo a las 06:00 horas hasta el día doce (12) de marzo de dos mil trece (2013), a las 00:00 horas, como parte de las medidas para garantizar el resguardo de la integridad física de las personas y con el fin de mantener el orden
interno y normal desenvolvimiento de los actos póstumos que se realizaran en el país, con ocasión del lamentable fallecimiento del Comandante Presidente de la República Bolivariana de Venezuela.

Artículo 2.- Quedan excluidos de la aplicación de la presente Resolución, los miembros de la Fuerza Armada Nacional Bolivariana, los funcionarios de los Cuerpos de Policía que estén prestando el Servicio de Policía, los funcionarios de los Organismos de Seguridad Ciudadana y demás Organismos de Seguridad del Estado con funciones propias del Servicio de Policía, el personal que cumpla labores de custodia y traslado de dinero en las empresas de transporte de valores, el personal de seguridad adscrito a Órganos, Entes, Instituciones u Organismos Públicos Nacionales y Sedes Diplomáticas,
cuando estén cumpliendo funciones específicas, debidamente autorizadas por el Comando Estratégico Operacional (CEO) y la Dirección General de Armas y Explosivos de la Fuerza Armada Nacional Bolivariana.

Artículo 3.- Todo lo no previsto expresamente en la presente Resolución será resuelto conjuntamente por los Ministros del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia y para la Defensa.Artículo 4.- La presente Resolución entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela hasta el día martes doce (12) de marzo de dos mil trece (2013), inclusive.

Comuníquese y Publíquese.

Por el Ejecutivo Nacional,

NÉSTOR LUÍS REVEROL TORRES
MINISTRO DEL PODER POPULAR
PARA RELACIONES INTERIORES Y JUSTICIA
DIEGO ALFREDO MOLERO BELLAVIA
MINISTRO DEL PODER POPULAR
PARA LA DEFENSA

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martes, 5 de marzo de 2013

CRBV Artículo 229. °

Artículo 229. °

No podrá ser elegido Presidente o elegida Presidenta de la República quien esté en ejercicio del cargo de Vicepresidente Ejecutivo o Vicepresidenta Ejecutiva, Ministro o Ministra, Gobernador o Gobernadora, o Alcalde o Alcaldesa, en el día de su postulación o en cualquier momento entre esta fecha y la de la elección.

CRBV Art. 233

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Que Dios permita que se Cumplan las Normas Constitucionales.

Artículo 233. °

Serán faltas absolutas del Presidente o Presidenta de la República: su muerte, su renuncia, o su destitución decretada por sentencia del Tribunal Supremo de Justicia; su incapacidad física o mental permanente certificada por una junta médica designada por el Tribunal Supremo de Justicia y con aprobación de la Asamblea Nacional; el abandono del cargo, declarado como tal por la Asamblea Nacional, así como la revocación popular de su mandato. Cuando se produzca la falta absoluta del Presidente electo o Presidenta electa antes de tomar posesión, se procederá a una nueva elección universal, directa y secreta dentro de los treinta días consecutivos siguientes. Mientras se elige y toma posesión el nuevo Presidente o la nueva Presidenta, se encargará de la Presidencia de la República el Presidente o Presidenta de la Asamblea Nacional.

Si la falta absoluta del Presidente o la Presidenta de la República se produce durante los primeros cuatro años del período constitucional, se procederá a una nueva elección universal, directa y secreta dentro de los treinta días consecutivos siguientes. Mientras se elige y toma posesión el nuevo Presidente o la nueva Presidenta, se encargará de la Presidencia de la República el Vicepresidente Ejecutivo o la Vicepresidenta Ejecutiva.

En los casos anteriores, el nuevo Presidente o Presidenta completará el período constitucional correspondiente. Si la falta absoluta se produce durante los últimos dos años del período constitucional, el Vicepresidente Ejecutivo o la Vicepresidenta Ejecutiva asumirá la Presidencia de la República hasta completar dicho período.

Nicolás Maduro confirma muerte de Hugo Chávez

lunes, 11 de febrero de 2013

Estanflación en Venezuela?

La estanflación: indica el momento o coyuntura económica en que, dentro de una situación inflacionaria, se produce un estancamiento de la economía y el ritmo de la inflación no cede.

Consecuencias y causa:

Formalmente, se determina que existe una recesión cuando el Producto Interno Bruto (PIB) decrece durante dos trimestres consecutivos. Cuando la recesión llega acompañada de alta inflación el proceso recibe el nombre de estanflación; está considerado uno de los peores escenarios económicos posibles por la dificultad de su manejo y corrección. Las políticas monetarias y fiscales que suelen utilizarse para dinamizar una economía recesiva empeoran el componente inflacionario de la estanflación y las políticas monetarias restrictivas que se utilizan para combatir la inflación tienden a profundizar y ampliar su componente recesivo.

La estanflación distorsiona completamente los mercados y coloca a los hacedores de políticas de los gobiernos y sus bancos centrales en una posición 'perder-perder'. En la estanflación la recesión suele ser parcial, registrándose simultáneamente el decrecimiento de algunos sectores, como la producción de bienes, junto al crecimiento de otros sectores, como la producción de servicios. Si se trata de una economía relativamente abierta y la inflación viene acompañada de un proceso de devaluación, puede registrarse una contracción de las actividades que consumen divisas y una expansión de las que generan divisas. Esto representa un desafío enorme para las autoridades pues reciben señales mixtas y contradictorias sobre la economía que hacen muy difícil decidir qué políticas aplicar, en qué secuencia y en qué momento tomarlas. "Es lo peor de los dos mundos" dicen muchos economistas.

La estanflación se produce históricamente como consecuencia de la crisis del petróleo de 1973. El extraordinario aumento del precio de este recurso produjo entre otros efectos un enorme aumento en los costos de producción. Lo que obligó a los productores a elevar los precios de los bienes en esa misma proporción. El aumento en el nivel general de precios no se equilibró con la demanda como en casos anteriores, y es por este motivo que no se trata de inflación. El precio de los bienes superó la demanda, de modo que esta descendió produciendo la recesión.

La estanflación se convierte en un dilema para la política monetaria que debe elegir entre las medidas normalmente usadas para incrementar el crecimiento económico y aumentar por tanto una inflación desbocada o políticas para luchar contra la inflación que reducen la actividad en una economía en situación de paro. Normalmente los bancos centrales deben elegir entre reactivar la economía o drenarla mediante el ajuste del tipo de interés del dinero, siendo este su principal cometido. Reducir el tipo de interés provoca un crecimiento económico pero esto dispara la inflación, aumentar el tipo de interés permite luchar con la inflación pero reduce el crecimiento económico. En la estanflación decimos que ambos problemas coexisten.

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sábado, 26 de enero de 2013

Norma Constitucional poco cumplida como muchas!!!

C.R.B.V.

Artículo 82. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

En el marco de la Gran Misión Vivienda se efectuó un registro y allí se inscribieron más de 3 millones de personas, lo cual demuestra que la demanda sigue siendo elevada.

Los constructores han indicado que para cubrir el crecimiento anual de déficit habitacional se deben hacer 200.000 viviendas cada año y para ello se requieren invertir anualmente cerca de 15,7 millardos de dólares, y esa inyección tiene que ser pública y privada.

martes, 22 de enero de 2013

Croquis de Vías de Sabaneta en una sola dirección.

lunes, 21 de enero de 2013

Cuál de las ofertas llego Primero?

Maracaibo. 18-01-2013.

Cuál de las ofertas llego Primero?

A mi punto de vista, Esto llevara a una competencia desleal, a pesar de enunciarlo usted en los párrafos finales (Adicionalmente hay que destacar que entre el captador y la punta de la venta debe haber una comunicación EFECTIVA, esto significa que debe prevalecer, la ética, honestidad, transparencia y SENTIDO COMÚN) puede suceder que pasen una oferta ficticia y después le realicen los cambios pertinentes a las condiciones que solicite el propietario, recuerde que estamos en momentos de escasez,” La Demanda está por encima de la Oferta”.

Yo soy partidario de revisar que solicitud de cita llego primero mediante el sistema Flex Mls, si la visita fue concretada a la hora prevista, comenzar una comunicación EFECTIVA y que prevalezca la ética, honestidad, transparencia y Sentido Común de las partes intervinientes, ya que somos Franquicias, siendo el listado compartido de inmuebles y trabajo en equipo una de las bases fundamentales de la Organización.

Muchas veces se hacen las citas con anticipación, al momento justo que entra el inmueble al sistema, se notifica al captador vía telefónica y se hacen las preguntas correspondientes sobre el inmueble para luego realizar los pasos administrativos como es solicitar la cita vía Flex, y cuando vas a mostrar el inmueble te dice el propietario que “llego un compañero tuyo de RAH y trajo un cliente que se enamoro del inmueble y va comprar de contado”, donde está la cita? y todo el tiempo que perdiste hablando con ese supuesto compañero antes de hacer tu cita, es aquí que debe probar el Gerente de la FC quien paso primero la cita y respetar los tiempos, no una casería de quien pasa primero la propuesta!!! Recuerde que por la gran escasez uno lleva a los clientes preparados, aun más si ya has realizado promociones a ese inmueble y has pasado alguna propuesta: Como por ejemplo, días antes fuiste con otro cliente a ver un apto. De 800.000,00Bs este oferta la cantidad de 500.000,00Bs de opción de compra, el restante con un crédito de FAOV, esta propuesta es rechazada, porque el propietario dice que no espera más 60 días, es obvio que no vas presentar otra propuesta donde intervengan los bancos con beneficios hipotecarios. Entonces aquí lo único que necesitamos es sentido común, ética y transparencia.

En el mes de Diciembre tuve un caso que me llamo la atención la astucia de la FP, Yo como Promotor, paso una propuesta y la respuesta es que tiene un cambio de precio el inmueble, el cual acepto mi cliente, sin embargo el pending no me fue colocado, le envié varios correos a la supuesta compañera con copia a mi Gerente de FC, pasaron los días y me llama otra compañera a solicitar las llaves para mostrar el inmueble, comentándome que la captadora le dijo que estaba en pending para mi cuenta, lo cual era falso, en ese mismo lapso de conversación con la segunda promotora y revisando el sistema apareció el pending a mi nombre, bueno todo se calmo y al llegar el mes de Enero, veo que levantan el pending sin explicación alguna, cuando la solicito, veo que hay otro cambio de precio y un cambio radical en la operación, solicitándome de inmediato la llave que todavía estaba bajo mi poder, para medio tener un dominio del inmueble o enterarme que iba a pasar, (Tenia la presunción de mala fe del captador con todo lo sucedido) efectivamente, muy cordialmente entregue la llave y el estatus de pending cambio a otro de sus compañeros de franquicia, violando todos los derechos de franquicia concebidos en el contrato, quedando la duda si es cierto o estaba en pending mientras pasa el mes de Diciembre que todos sabemos que la banca cierra sus operaciones de crédito, para que nadie lo promocionara con una mejor oferta. Aunque he preferido no perder mi tiempo en eso, tengo que dedicarme a inmuebles y compañeros productivos, proactivos, con ética, sentido común de compañerismo y trabajo en equipo para que todo fluya.

Otra situación que se ha hecho normal, las colas… No es solamente con el pollo y la harina pan, me ha tocado que voy a promocionar un inmueble y el mismo tiene varias citas, por retraso de cualquiera de los clientes, chocan dos o tres clientes en el mismo inmueble, siendo quien lo muestra o tiene las llaves el propietario, bueno este se esponja como Pavo Real y es él quien se lo vende al mejor postor, ya que los compradores en su desespero, por una u otra causa le dice que le paga de contado o que su crédito sale en 15 días, cualquier incoherencia que le brinde ventajas sobre los otros clientes, (No le podemos tapar la boca a los clientes delante del propietario)cuando habla con el captador es lógico que va acogerse a la mejor oferta, por ser el propietario del inmueble y busca su beneficio, cosa que también debemos comprender, ya que somos un enlace entre el propietario y el comprador, manteniendo mi pensamiento “El dinero es del comprador y el inmueble del Vendedor, el asesor Inmobiliario solo es un enlace que siempre tiene que brindar el mayor apoyo y honestidad en la operación” Nunca nos podremos quitar esto de encima y si caemos en disputas entre los mismos, los únicos beneficiados son los propietarios que tendrán al cliente por el trabajo que nosotros realizamos.

Podría pasar la noche explicando casos sucedidos donde la presunción de mala fe esta por delante, pero mientras no tenga como probarlo!!! Para que voy a desgastar mí tiempo.

Hay un grupo de buenos captadores que manejan los inmuebles a su antojo y toda la organización los conoce y habla de ello, se hacen los planteamientos de las cosas sucedidas y nada, no dan citas, el inmueble lo colocan en pending o Withdrawn 3 veces a la semana, el teléfono es para leer correos de sus amigos o leer cadenas, nunca contestan, deciden por los propietarios, son tan evidentes los casos que la gran mayoría de los franquiciados a decido no promocionar sus inmuebles, PREGUNTE en la reunión (Sin motivo de alarmar ni crear confusión alguno de los aquí presentes a decidido NO promocionar inmuebles de otros compañeros, levanten la mano sin mencionar nombres) o de la manera más idónea que usted crea. Rompiendo la norma principal de la Franquicia, Trabajo en equipo, Compartir los inmuebles y puntas. Logrando así que el captador (X) mantenga todo el dominio de sus inmuebles, eso es un motivo de análisis en el sistema tan avanzado que tenemos, Podríamos ver si es promotor de sus propios inmuebles, si realiza las puntas de forma concreta con promotores de varias comerciales, etc. Y muchas más cosas que la Gerencia debe conocer y manejar ya que ese es su trabajo.

También PRESUMO sin involucrar a mi Gerente Comercial, que hay Gerentes de Franquicia que inculcan el favoritismo a su misma franquicia a todos sus integrantes, no siendo este el modelo de negocios de la organización.

Motivo de análisis, que supongo hace tiempo que lo realizan.

Hot Sheet

New Listing	72
Cancelled	52
Closed	4
Expired	39
Pending	63

Withdrawn	73
Extension	114
Back on Market	124
Price Change	159
Text Change	201

Este es el Hot Shee del día 18-01-2013.

Es alarmante ver la cantidad de cambios de precios, pending, Back on Market, cancelados y la poca cantidad de closed. Es decir el porcentaje de closed no representa la cantidad de pending que hay y mucho menos la mayor cantidad de Back on Market, esto me da a pensar, sin llevar las estadísticas de la empresa, que se le está NEGANDO la oportunidad a otros promotores y captadores que son efectivos en sus operaciones de hacer cierres exitosos, por llevar la estrategia de quien presente primero la oferta hay que colocar el pending.

Soy partidario de hacer un análisis exhaustivo y verificar según las citas en su orden de entrada y dar al propietario la oportunidad de escoger la mejor propuesta, para que el sea el beneficiado, la compra de un inmueble con suerte y mucho trabajo se realiza dos o tres veces en la vida, no podemos imponer un cliente o una propuesta porque llego primero, no estamos por saber que puede suceder, teniendo la oportunidad de brindar mejores beneficios, en estos tiempos de tanta incertidumbre económica y política, Lo más importante es perdurar en el tiempo, NO, cobrar hoy y mañana no sabremos que paso, hay que ser responsables socialmente con los propietarios, quienes nos brindan sus productos sin invertir un bolívar.

Sin mencionar las ofertas en moneda extranjera que se calculan a 12 bs para comprar y 22 para la venta, es una controversia que daña la operación, deberían prohibirla.

PD: Me he enamorado del negocio Inmobiliario y veo con preocupación esta situación que estamos viviendo en esta gran organización, no caigamos en problemas de pirámides (Así nos ven) y trabajar porque nos vean (Una Comisión), hay una imagen que cuidar y mucho trecho por recorrer.

"tus derechos terminan donde empiezan los míos"