Obligatoriedad de vender

La modificación de la Ley de Arrendamientos obliga a la venta de las viviendas alquiladas e impone condiciones para la oferta.

En seis meses . Las disposiciones transitorias del proyecto ordenan a los propietarios de aquellos inmuebles de vieja data, que hayan sido construidos antes de 1987, y que han sido destinados al arrendamiento, a ofertar las viviendas a los inquilinos sin importar el tiempo de ocupación, y esa oferta se tiene que realizar en un lapso de 180 días, luego de la entrada en vigencia de la ley. Para ese proceso la Dirección de Inquilinato se encargará de fijar los precios de venta y la banca tendrá que otorgar créditos para la adquisición de las casas.

Descuentos . La propuesta de ley  mantiene el derecho de preferencia, por lo tanto si el propietario de una vivienda arrendada decide vender, la primera oferta la tiene al inquilino y si éste acepta comprar, dicho proceso se efectuará bajo nuevos términos. Los propietarios deberán otorgar un descuento al precio de venta, el cual estará sujeto al tiempo de la relación arrendaticia (años de contrato). Según la propuesta, la oferta se debe efectuar de acuerdo a las siguientes condiciones: si la relación arrendaticia es entre 10 y 20 años el descuento es 10% y si el contrato es entre 21 y 30 años la rebaja es 15%. El texto agrega que en caso de que la relación del alquiler esté entre 31 y 40 años habrá un descuento de 20% y si el contrato de arrendamiento supera los 41 años la rebaja es 25%.
Producción de casas. La propuesta de marco legal ordena a las constructoras a orientar viviendas al alquiler y las obliga a gestionar más permisos para poder iniciar los desarrollos.

25% de las viviendas.   Las constructoras en los nuevos complejos habitacionales tienen que destinar al menos 25% de las viviendas al arrendamiento. Según el instrumento, las empresas deberán informar a la Dirección Nacional de Inquilinato los costos de construcción de las unidades para la determinación de los cánones de arrendamiento de esos apartamentos que serán alquilados.

Venta al décimo año . Esas unidades, de acuerdo a las disposiciones de la propuesta, deberán venderse a los inquilinos al décimo año de construcción, cuyo precio de venta también será estimado por Inquilinato. De manera que el texto incorpora otra obligatoriedad.

Otro requisito . En vista de que las empresas deben orientar un  porcentaje de viviendas al alquiler, el inicio de un desarrollo habitacional ahora requerirá del permiso de Inquilinato. El texto apunta que "queda expresamente establecido que sin la carta aval de la Dirección Nacional de Inquilinato no podrá dar inicio a la obra".  Las constructoras, además tendrán que  notificar e informar a esa dependencia así como al Ministerio de la Vivienda, la cantidad de unidades a construir así como el tiempo estimado de producción de las soluciones habitacionales.
Expropiaciones. La Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas crea vías para la expropiación de los inmuebles. Si existe la negativa de vender la vivienda o se incumple con el marco legal se procederá a la toma del bien.  

Negativa . La propuesta establece que aquellos propietarios de edificaciones de vieja data están obligados a vender las viviendas a los inquilinos en un plazo de seis meses después de la entrada en vigencia de la ley, pero si el propietario del inmueble no realiza la venta de las unidades en esos 180 días, los inquilinos tendrán que notificar esa situación a la Dirección de Inquilinato, la cual solicitará la comparencia del propietario, si pasado un tiempo el dueño del inmueble no se presentan ante la instancia, dicha edificación se expropiará y una vez completado ese procedimiento las soluciones habitacionales serán adjudicadas a las familias que habitan las unidades. 

Reincidencia. El proyecto contempla que aquellos propietarios que incumplan con las disposiciones serán objeto de sanciones que oscilarán entre 50 y 400 unidades tributarias (3.800 y 30.400 bolívares), sin embargo,  advierte que si los dueños reincidieran por tercera vez en las mismas faltas y además poseen más de cinco inmuebles, la Dirección de Inquilinato se encargará de realizar la expropiación de esos bienes. Posteriormente, los inmuebles expropiados serán adjudicados a los inquilinos que habiten en esas viviendas, bajo los términos que dicte el organismo.
Desalojos. La reforma de la Ley de Alquileres modifica los procedimientos para los desalojos y delega en la Dirección de Inquilinato la búsqueda de soluciones habitacionales para los afectados por esas medidas.

Cuatro meses . Los propietarios podrán demandar a los inquilinos si dejan de cancelar cuatro cánones de arrendamiento (cuatro meses), con lo cual se amplía el plazo para solicitar los desalojos, dado que la ley vigente contempla como causal dejar de pagar  dos meses de alquiler. El resto de las causales son similares a las que existen en el texto actual, de manera que se pueden solicitar desalojos si el propietario requiere ocupar el inmueble para algunos de sus parientes, que el inmueble sea objeto de reparaciones, que los inquilinos hayan destinado los inmuebles a usos deshonestos, que se haya incurrido en la violación al reglamento interno del inmueble o se haya subarrendado la vivienda.

Búsqueda de refugio . Las familias que al momento del desalojo no hayan conseguido viviendas dónde habitar tendrán que notificar su situación a la Dirección Nacional de Inquilinato, debido a que ese organismo se encargará  de buscar refugios o soluciones habitacionales transitorias.

Forzosos . Aunque el marco legal revisa los procedimientos para los desalojos, las organizaciones que agrupan a los inquilinos siguen solicitándole al Ejecutivo Nacional que dicte una normativa transitoria que limite los desalojos forzosos.
Cánones. El texto crea una metodología para la estimación de los cánones de arrendamiento, de manera que aquellos propietarios de viviendas al momento de alquilar tienen que fijar los precios de acuerdo a esos parámetros.

Métodos . En las disposiciones del proyecto se incluyen las fórmulas y los tabuladores para determinar los cánones de arrendamiento. Los cálculos quedan a cargo de Inquilinato. Según las organizaciones que agrupan a los inquilinos, por medio de esa metodología se separa el valor de la tierra del costo de los bienhechurías. Los voceros señalan que la especulación se registra en el valor de los terrenos. En un artículo se señala que para la estimación se tomará en cuenta si la tierra es del Estado o privada.

Rentabilidad . El proyecto indica que la rentabilidad que podrán recibir los propietarios de inmuebles al momento del alquiler oscilará entre 1 y 4%. Si una vivienda cuesta hasta 319.000 bolívares la rentabilidad es 1%, si la unidad vale hasta 638.000 bolívares la rentabilidad es 2%, si el valor de la vivienda es hasta 950.000 bolívares la ganancia es 3% y si supera los 950.000 bolívares la rentabilidad es 4%.

Cada 3 años . Las disposiciones indican que la Dirección Nacional de Inquilinato efectuará la revisión de los cánones de arrendamiento cada tres años. Esta instancia efectuará verificaciones previas de los contratos de arrendamiento para determinar si los precios cumplen con lo contemplado en la ley. 

Jose Rafael...
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