Maracaibo, 24-11-2012
El Ministerio de
Vivienda y Hábitat hizo público este miércoles el método y las tablas
contentivas del valor de construcción de las viviendas en alquiler, que servirá
de base para determinar el Valor de Reposición (VR) que utilizará la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) para
el cálculo del importe de los inmuebles.Asimismo, la finalidad es determinar
los cánones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos.
La resolución,
publicada en la Gaceta Oficial número 40.054 de fecha 20 de noviembre de 2012, contiene
seis tablas con 236 valores de construcción, que van desde 1.860 hasta 8.430
bolívares por metro cuadrado, desglosados por el tipo de vivienda
(multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o túnel) y
la cantidad de pisos del inmueble.
Este valor de
reposición (VR), que corresponde a cuánto costaría construir el inmueble en la
actualidad, es uno de los elementos de la fórmula para definir el valor del
inmueble. Este valor de reposición (VR), que corresponde a cuánto costaría
construir el inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la
fórmula para definir el valor del inmueble y, con ello, del canon de
arrendamiento, contenida en la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011.
La fórmula incluye
también las dimensiones del inmueble, la depreciación (medida
en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y
conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.
El artículo 74 de la
Ley establece que el Ministerio de Vivienda tiene la responsabilidad de definir
ese valor de construcción actual, que representa el VR. Deberá emitirlo
anualmente, expresado en bolívares por metro cuadrado. Ese valor “estará en
concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real,
según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la
especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la
población”, indica la legislación.
La Sunavi es el único
ente que, de acuerdo con la Ley, debe fijar los cánones de
arrendamiento en el país.
Rígel Sérgent, miembro
del colectivo Movimiento de Inquilinos, que participó tanto en la redacción de
la Ley como en las recientes discusiones con el Ministerio para definir el VR,
explicó este miércoles que existe un rango amplio de valores de
construcción, lo cual implica que el canon de arrendamiento será particular
para cada vivienda, dependiendo de sus condiciones, método constructivo,
años de haber sido erigida, vulnerabilidad sísmica, etc.
Mencionó varios ejemplos extraídos de
cálculos realizados durante el debate: Una vivienda construida hace 58 años, de
60 metros cuadrados, ubicada en Chacao, arrojó un alquiler mensual de 300
bolívares. Otro apartamento, edificado hace dos décadas, de 70 metros cuadrados
y en excelente estado de conservación, tendría un canon de 1.400 bolívares.
El procedimiento para
definir el valor del inmueble comienza con una inspección, que deberá
ser practicada por la Sunavi y que contará con el acompañamiento de
los integrantes de los movimientos sociales.
Se considera también
el sistema constructivo (aporticado: vigas y columnas) o tipo túnel (nuevas
construcciones como algunas de la Gran Misión Vivienda Venezuela), si tiene
sótanos y ascensores
La resolución del
Ministerio de Vivienda incluye la tabla de inspección que se utilizará en estos
casos, a los fines de obtener los puntajes para la determinación del valor de
la construcción. Esa tabla precisa una cantidad de puntos según las
características del inmueble: los materiales de su estructura, paredes, techo,
pisos, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas; carpintería en
ventanas y puertas.
La tabla de inspección
también incluye una segunda parte, relacionada con la comodidad del
inmueble y áreas comunes: número de habitaciones, baños, sótano, cocina
integrada al recibo; escaleras, parque infantil, piscina, jardín, cancha, sala
de fiesta, gimnasio, maletero, etc.
Esa inspección arrojará un puntaje. Con
esa cifra, se remite a las otras tablas que contienen el valor de la
construcción, según el tipo de vivienda: multifamiliares (edificios) o
unifamiliares (casa). Se considera también el sistema constructivo (aporticado:
vigas y columnas) o tipo túnel (nuevas construcciones como algunas de la Gran
Misión Vivienda Venezuela), si tiene sótanos y ascensores.
El valor de
construcción mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado recae sobre una casa, sin sótano, que
obtenga menos de 29 puntos en la inspección, y el de 8.430 bolívares es para un
edificio de más de treinta pisos, que sume más de 444 puntos.
De acuerdo con la Ley,
para calcular el canon de arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide
entre doce (las doce cuotas de alquiler del año) y se multiplica por el
porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es de: 3% si es
multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles
alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas alquiladas).
El reglamento de la Ley, dictado en
noviembre de 2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el
Valor Actual del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de áreas
vendibles del inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
El Valor Actual del
Inmueble se determina con el Valor de Reposición y otras variables. La fórmula
es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG
VAI: Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposición
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica
El valor de
reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro
cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo que se
publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del inmueble.
El VG es de 1 si está
ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de
0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en
Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94. La
depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99
años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena,
normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de
estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento.
Por ejemplo, si no
llega al año de construido y se califica como de excelentes condiciones,
el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido
y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si
tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la
depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica como
excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
La vulnerabilidad sísmica es el factor
asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en
materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que
tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos
después de 2011, con una VS de 11.
El coeficiente de
variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a la variación
del valor del inmueble por localización en una región.
El VG es de 1 si está
ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de
0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en
Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.AVN/ULTIMAS
NOTICIAS
La Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) publicó este miércoles la
Resolución que establece el método para el cálculo de el alquiler de vivienda
que se basa en estas tablas.
Una parte del proceso de fijación del
valor de la vivienda y del canon de arrendamiento es la inspección de la
Sunavi, luego de esto se obtendrá un puntaje del inmueble y se deberá regir de
acuerdo con estas tablas.
José Rafael Urdaneta.
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