sábado, 26 de enero de 2013

Norma Constitucional poco cumplida como muchas!!!


C.R.B.V.
Artículo 82. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

En el marco de la Gran Misión Vivienda se efectuó un registro y allí se inscribieron más de 3 millones de personas, lo cual demuestra que la demanda sigue siendo elevada.
Los constructores han indicado que para cubrir el crecimiento anual de déficit habitacional se deben hacer 200.000 viviendas cada año y para ello se requieren invertir anualmente cerca de 15,7 millardos de dólares, y esa inyección tiene que ser pública y privada.

lunes, 21 de enero de 2013

Cuál de las ofertas llego Primero?


Maracaibo. 18-01-2013.

Cuál de las ofertas llego Primero?

A mi punto de vista, Esto llevara a una competencia desleal, a pesar de enunciarlo usted en los párrafos finales (Adicionalmente hay que destacar que entre el captador y la punta de la venta debe haber una comunicación EFECTIVA, esto significa que debe prevalecer, la ética, honestidad, transparencia y SENTIDO COMÚN) puede suceder que pasen una oferta ficticia y después le realicen los cambios pertinentes a las condiciones que solicite el propietario, recuerde que estamos en momentos de escasez,” La Demanda está por encima de la Oferta”.
 Yo soy partidario de revisar que solicitud de cita llego primero mediante el sistema Flex Mls,  si la visita fue concretada a la hora prevista, comenzar una comunicación EFECTIVA y que prevalezca la ética, honestidad, transparencia y Sentido Común de las partes intervinientes, ya que somos Franquicias, siendo el listado compartido de inmuebles y trabajo en equipo una  de las bases fundamentales de la Organización.

Muchas veces se hacen las citas con anticipación, al momento justo que entra el inmueble al sistema, se notifica al captador vía telefónica y se hacen las preguntas correspondientes sobre el inmueble para luego realizar los pasos administrativos como es solicitar la cita vía Flex, y cuando vas a mostrar el inmueble te dice el propietario que “llego un compañero tuyo de RAH y trajo un cliente que se enamoro del inmueble y va comprar de contado”, donde está la cita? y todo el tiempo que perdiste hablando con ese supuesto compañero antes de hacer tu cita, es aquí que debe probar el Gerente de la FC quien paso primero la cita y respetar los tiempos, no una casería de quien pasa primero la propuesta!!! Recuerde que por la gran escasez uno lleva a los clientes preparados, aun más si ya has realizado promociones a ese inmueble y has pasado alguna propuesta: Como por ejemplo, días antes fuiste con otro cliente a ver un apto. De 800.000,00Bs este oferta la cantidad de 500.000,00Bs de opción de compra, el restante con un crédito de FAOV,   esta propuesta es rechazada, porque el propietario dice que no espera más 60 días, es obvio que no vas presentar otra propuesta donde intervengan los bancos con beneficios hipotecarios. Entonces aquí lo único que necesitamos es sentido común, ética y transparencia.

En el mes de Diciembre tuve un caso que me llamo la atención la astucia de la FP, Yo como Promotor, paso una propuesta y la respuesta es que tiene un cambio de precio el inmueble, el cual acepto mi cliente, sin embargo el pending no me fue colocado, le envié varios correos a la supuesta compañera con copia a mi Gerente de FC, pasaron los días y me llama otra compañera a solicitar las llaves para mostrar el inmueble, comentándome que la captadora le dijo que estaba en pending para mi cuenta, lo cual era falso, en ese mismo lapso de conversación con la segunda promotora y revisando el sistema apareció el pending a mi nombre, bueno todo se calmo y al llegar el mes de Enero, veo que levantan el pending sin explicación alguna, cuando la solicito, veo que hay otro cambio de precio y un cambio radical en la operación, solicitándome de inmediato la llave que todavía estaba bajo mi poder, para medio tener un dominio del inmueble o enterarme que iba a pasar, (Tenia la presunción de mala fe del captador con todo lo sucedido) efectivamente, muy cordialmente entregue la llave y el estatus de pending cambio a otro de sus compañeros de franquicia, violando todos los derechos de franquicia concebidos en el contrato, quedando la duda si es cierto o estaba en pending mientras pasa el mes de Diciembre que todos sabemos que la banca cierra sus operaciones de crédito, para que nadie lo promocionara con una mejor oferta. Aunque he preferido no perder mi tiempo en eso, tengo que dedicarme a inmuebles y compañeros productivos, proactivos, con ética, sentido común de compañerismo y trabajo en equipo para que todo fluya.

Otra situación que se ha hecho normal, las colas… No es solamente con el pollo y la harina pan, me ha tocado que voy a promocionar un inmueble y el mismo tiene varias citas, por retraso de cualquiera de los clientes, chocan dos o tres clientes en el mismo inmueble, siendo quien lo muestra o tiene las llaves el propietario, bueno este se esponja como Pavo Real y es él quien se lo vende al mejor postor, ya que los compradores en su desespero, por una u otra causa le dice que le paga de contado o que su crédito sale en 15 días, cualquier incoherencia que le brinde ventajas sobre los otros clientes, (No le podemos tapar la boca a los clientes delante del propietario)cuando habla con el captador es lógico que va acogerse a la mejor oferta, por ser el propietario del inmueble y busca su beneficio, cosa que también debemos comprender, ya que somos un enlace entre el propietario y el comprador, manteniendo mi pensamiento “El dinero es del comprador y el inmueble del Vendedor, el asesor Inmobiliario solo es un enlace que siempre tiene que brindar el mayor apoyo y honestidad en la operación”  Nunca nos podremos quitar esto de encima y si caemos en disputas entre los mismos, los únicos beneficiados son los propietarios que tendrán al cliente por el trabajo que nosotros realizamos.

Podría pasar la noche explicando casos sucedidos donde la presunción de mala fe esta por delante, pero mientras no tenga como probarlo!!! Para que voy a desgastar mí tiempo.
Hay un grupo de buenos captadores que manejan los inmuebles a su antojo y toda la organización los conoce y habla de ello, se hacen los planteamientos de las cosas sucedidas y nada, no dan citas, el inmueble lo colocan en pending o Withdrawn 3 veces a la semana, el teléfono es para leer correos de sus amigos o leer cadenas, nunca contestan, deciden por los propietarios, son tan evidentes los casos que la gran mayoría de los franquiciados a decido no promocionar sus inmuebles, PREGUNTE en la reunión (Sin motivo de alarmar ni crear confusión alguno de los aquí presentes a decidido NO promocionar inmuebles de otros compañeros, levanten la mano sin mencionar nombres) o de la manera más idónea que usted crea. Rompiendo la norma principal de la Franquicia, Trabajo en equipo, Compartir los inmuebles y puntas. Logrando así que el captador (X) mantenga todo el dominio de sus inmuebles, eso es un motivo de análisis en el sistema tan avanzado que tenemos, Podríamos ver si es promotor de sus propios inmuebles, si realiza las puntas de forma concreta con promotores de varias comerciales, etc. Y muchas más cosas que la Gerencia debe conocer y manejar ya que ese es su trabajo. 

También PRESUMO sin involucrar a mi Gerente Comercial, que hay Gerentes de Franquicia que inculcan el favoritismo a su misma franquicia a todos sus integrantes, no siendo este el modelo de negocios de la organización.

Motivo de análisis, que supongo hace tiempo que lo realizan.
http://ven.flexmls.com/images/flexdash/portlet_menu_left_portion.png
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Este es el Hot Shee del día 18-01-2013.

Es alarmante ver la cantidad de cambios de precios, pending, Back on Market, cancelados y la poca cantidad de closed. Es decir el porcentaje de closed no representa la cantidad de pending que hay y mucho menos la mayor cantidad de Back on Market, esto me da a pensar, sin llevar las estadísticas de la empresa, que se le está NEGANDO la oportunidad a otros promotores y captadores que son efectivos en sus operaciones de hacer cierres exitosos, por llevar la estrategia de quien presente primero la oferta hay que colocar el pending.

Soy partidario de hacer un análisis exhaustivo y verificar según las citas en su orden de entrada y dar al propietario la oportunidad de escoger la mejor propuesta, para que el sea el beneficiado, la compra de un inmueble con suerte y mucho trabajo se realiza dos o tres veces en la vida, no podemos imponer un cliente o una propuesta porque llego primero, no estamos por saber que puede suceder, teniendo la oportunidad de brindar mejores beneficios, en estos tiempos de tanta incertidumbre económica y política, Lo más importante es perdurar en el tiempo, NO, cobrar hoy y mañana no sabremos que paso, hay que ser responsables socialmente con los propietarios, quienes nos brindan sus productos sin invertir un bolívar.

Sin mencionar las ofertas en moneda extranjera que se calculan a 12 bs para comprar y 22 para la venta, es una controversia que daña la operación, deberían prohibirla.

PD: Me he enamorado del negocio Inmobiliario y veo con preocupación esta situación que estamos viviendo en esta gran organización, no caigamos en problemas de pirámides (Así nos ven) y trabajar porque nos vean (Una Comisión), hay una imagen que cuidar y mucho trecho por recorrer.

"tus derechos terminan donde empiezan los míos"




José Rafael
Tu Asesor Confiable…