Reforma a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

La Dra. Irma Lovera De Sola, abogada de la UCAB, especialista en derecho inmobiliario, Consultora Jurídica de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), tuvo a su cargo la Mesa de Análisis que evaluó los escenarios que plantea la Reforma Parcial a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, próxima a ser aprobada.

El proyecto de reforma que estudia la Sub Comisión de Vivienda de la Comisión de Administración y Servicios Públicos de la Asamblea Nacional ha recibido los aportes de los sectores involucrados en la materia, y en ese proceso, la Dra. Irma Lovera de Sola ha participado en la redacción de las observaciones que el gremio inmobiliario ha presentado a dicha instancia legislativa.
Fue una jornada participativa por la gran inquietud que existe entre los profesionales respecto al nuevo rumbo que ha adquirido el proyecto de reforma. Se analizaron aspectos como la congelación del precio de los alquileres, que el gobierno viene extendiendo cada seis meses desde el año 2004; de los intentos por eliminar los desalojos y de confiscar los inmuebles en arrendamiento para beneficiar a los inquilinos.
En la Mesa de Análisis se reafirmó la necesidad en que la reforma logre mejorar las relaciones entre propietarios e inquilinos, en forma equitativa, para lograr la reactivación del mercado del alquiler, actualmente disminuido




Fuente: Camara Inmobiliaria de Venezuela




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Reseña Curricular y presentación de José Rafael...

Mi nombre es José Rafael Urdaneta Chacin, Nacido en Maracaibo, T.S.U. Mercadeo, graduado en el año 1995, 28 cursos de venta certificados, hoy día sigo mis estudios en la Universidad Rafael Belloso Chacin, en la escuela de Derecho, inclinado en el área Mercantil, soy fuerte critico de los Gobiernos para lograr la verdadera calidad de vida que todos merecemos, Franquicia personal de una reconocida marca inmobiliaria en nuestro país, amante de la gastronomía y vinos, aporte a la sociedad, culturizar por lo menos a dos personas semanalmente para lograr la paz y buenas costumbres que nos permitan vivir en una sociedad digna y sin delincuencia, Metas profesionales, graduarme de abogado y hacer un Mgs en Derecho Mercantil y Civil, tener mi propia empresa o Franquicia inmobiliaria a gran escala, formar la carrera inmobiliaria en Venezuela y ser profesor de alguna de las materias relacionadas con ventas de inmuebles, metas personales mantener vivo el matrimonio hasta el final de mis días, ver graduar mis hijas e hijo y ser su mejor ejemplo, disfrutar la vida al máximo cada segundo que pase, a lado de mis seres queridos y amigos, gran aprecio por la amistad, sentimientos de honorabilidad y ética profesional, enfocado en retos y logros. Tuve muy buen aprendizaje y experiencia laboral en varias empresas transnacionales y nacionales que trabaje en los rubros de consumo masivo por 14 años, en muchos mercados y cargos, desde despachador hasta Gerente de ventas, hoy día aplico muchas de esas estrategias para vender inmuebles y prestar un servicio de calidad.
En mi enlace podrá encontrar la mayor variedad de inmuebles en todos los tipos, apartamentos, casas, Town House, locales, terrenos etc. y al contactarme tendrás los mejores beneficios de servicio inmobiliario y legal, por que preferirme estoy enlazado con la empresa líder en Bienes raíces a nivel Nacional y expandiéndonos a nivel mundial, mi experiencia, consejos, relaciones son trasmitidas a todos mis clientes para lograr satisfacer su necesidad de compra, venta o alquiler, brindamos asesoría crediticia, legal, gestoría de documento, todo empieza por una llamada o corre electrónico de ahí nace un compañerismo que en el 90% de los casos se transforma en amistad y en un cliente y un asesor de por vida. También me puedes seguir por Twitter: @jrurdaneta, donde estarás leyendo mis comentarios en ámbito inmobiliario legal y noticias de muchas fuentes informativas de gran respeto por su credibilidad, no dudes en escribir o seguirme y será bien atendido.



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En que consiste el dolo eventual.

Dolo Eventual:
Estamos ante un supuesto de Dolo Eventual cuando el sujeto de haber sabido el resultado “A PRIORI”, lo hubiese aprobado. Hay criticas a esta teoría porque en la construcción de la misma hay grandes dosis de la interioridad del sujeto (solo se pueden castigar acciones y no pensamientos según el principio penal del hecho).
El agente ha previsto el resultado típicamente antijurídico como probable, no ha confiado en que su destreza, su pericia, impida la realización de ese resultado antijurídico, y sin embargo ha seguido actuando, hasta que actualizo ese resultado típicamente antijurídico que habían previsto como probable. Los elementos del dolo eventual son: la representación probable del resultado y la aceptación del mismo. El sujeto se propone un fin y el previene que probablemente se produzcan otros efectos ilícitos. El quiere producir un hecho y prevé la consecuencia de este hecho.
Ejemplo: el que manipula sustancias alimenticias sin tomar ciertas precauciones y sabe del posible riesgo de contaminación de los alimentos, pese a lo cual no varía su conducta. O sea acepta el riesgo.

El surgimiento de la figura del Dolo Eventual, proviene de la distinción entre el Dolo y la Culpa; pues es la línea delgada que divide ambos delitos; esto tomando en cuenta que en el sujeto activo no existe la determinación o voluntad de obtener como resultado la muerte, ya que de lo contrario estamos ante el “Dolo” pero si existe en el individuo el conocimiento que de su actuar puede generarse un hecho delictivo y aun cuando conoce tal resultado, no se detiene en su accionar.
Para otros, la eventualidad debe referirse al daño, y así solo se debería hablar de dolo eventual cuando el resultado se prevé como posible, pero se espera que no se realice, o le es indiferente ese resultado.
Hay que considerar que el dolo se encuentra enmarcado en la escala de la culpabilidad como el elemento más alto de la misma, la culpabilidad tiene tres escalas, de menor a mayor: caso fortuito (no culpa), culpa, y dolo.
Como puede Apreciarse, el Homicidio Intencional no es más que la muerte que se genera con la presencia del “DOLO” o el “ANIMUS NECANDI” en el accionante; el victimario debe contar con la determinación para llevar a cabo la acción que desencadenara en la comisión del hecho antijurídico.


José Rafael Urdaneta Chacin.
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Delitos informaticos...

1.-Definición de ese delito.
2.- Características.
3.- Cite jurisprudencia venezolana sobre ese delito específico.


Debe utilizar las citas respectivas de los autores que emplea (busque metodología y citas). Una copia textual de internet (wikipedia o monografías.com) invalidan el trabajo.


Definición del delito: FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS y MANEJO FRAUDULENTOS DE TARGETAS INTELIGENTES.
Artículo 16.- Manejo fraudulento de tarjetas inteligentes o instrumentos análogos. El que
por cualquier medio, cree, capture, grabe, copie, altere, duplique o elimine
la data o información contenidas en una tarjeta inteligente o en cualquier instrumento
destinado a los mismos fines; o el que, mediante cualquier uso indebido de tecnologías
de información, cree, capture, duplique o altere la data o información en un
sistema con el objeto de incorporar usuarios, cuentas, registros o consumos
inexistentes o modifique la cuantía de éstos, será penado con prisión de cinco
a diez años y multa de quinientas a mil unidades tributarias.
En la misma pena incurrirá quien, sin haber tomado parte en los hechos anteriores,
adquiera, comercialice, posea, distribuya, venda o realice cualquier tipo de
intermediación de tarjetas inteligentes o instrumentos destinados al mismo fin,
o de la data o información contenidas en ellos o en un sistema.
Características:
1.- Obtención de claves e información de datos mediante señuelos en cajeros automáticos.
2.- Redireccionamiento de link o páginas en computadores
3.- obtención de tarjetas por robo o extravío y ejecute el manejo fraudulento.
4.- Quienes realicen operaciones de compra, comercialice, posea o venda con tarjetas inteligentes provenientes de un delito.
5.- Falsificación de documentos para el uso indebido de los mismos.
6.- Delitos cibernéticos a la banca on line.


Jurisprudencia :
• • Sentencia nº OP01-P-2010-000790 de Nueva Esparta, Ninguno, Penal, Ninguno, Tribunal de Primera Instancia en lo Penal en Funciones de Control N° 3, 14 de Junio de 2010 (caso IMPUTADOS: JOHAN RAFAEL RODRIGUEZ TERAN)
ESTE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN FUNCIONES DE CONTROL DEL CIRCUITO JUDICIAL PENAL DE LA CIRCUSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY EMITE LOS SIGUIENTES PRONUNCIAMIENTOS PRIMERO: Se Declaran Culpables, a los ciudadanos JOHAN RAFAEL RODRIGUEZ TERAN, por la comisión del delito de FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS y MANEJO FRAUDULENTOS DE TARGETAS INTELIGENTES, previstos y sancionados en los artículos 12 y 16 de la Ley Contra delitos Informáticos, en tal sentido, este Tribunal pasa a imponer la pena, aplicando la disimetría del artículo 37 del Código Penal, este Juzgador toma el límite mínimo, quedando esta entonces en TRES (03) AÑOS Y TRES (03) MESES, y conforme al artículo 376...


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Proponen crear Superintendencia de Inquilinato para regular arrendamientos
Edificio
Venezuela ⁄ El colectivo Red de Inquilinos propone crear una Superintendencia de Inquilinato que permita normar los costos del canon de arrendamiento.

Así lo indicó Elizabeth Santos, vocera del referido colectivo, al explicar que el proyecto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario sólo busca proteger a los inquilinos de los abusos de los propietarios.

"Lo que queremos lograr es que no ocurran desalojos, que ningún inquilino quede en la calle por abusos cometidos por parte de los propietarios", manifestó en el programa Hoy en Contexto transmitido por la Fundación Televisora de la Asamblea Nacional (ANTV).

Igualmente, expresó que "se deben establecer tasas fijas de precios, con sus variaciones respectivas. El Estado debe regular el precio, no puede ser que una familia gaste 80% de su ingreso en arrendamiento".

Indicó que el proyecto de ley plantea que cuando un caso de desalojo es inminente, el Estado debería proveer un inmueble a la familia que debe desocupar la casa o apartamento donde vivía.

Santos informó que, hasta la fecha, la Red Metropolitana de Inquilinos (RMI), colectivo social agrupado en el Movimiento de Pobladores, y al Partido Socialista Unido de Venezuela (PSUV), han recolectado 28 mil 915 firmas en apoyo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

También dijo que están analizando la propuesta que aún se encuentra en borrador.

"Los textos que se discutieron en las diferentes reuniones este fin de semana sólo son proposiciones, sólo es un esbozo de la propuesta, un instrumento que tiene el objetivo de generar debate y cada día se está enriqueciendo con las ideas que resultan de esas discusiones realizadas en todo el país, expresó Elizabeth Santos.

De igual modo, refirió que en la Red de Inquilinos se ha planteado que el debate permanezca abierto hasta el 28 de febrero. El 2 de marzo próximo será entregada la propuesta de ley ante la Asamblea Nacional (AN).

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Qué razones llevan al legislador a crear las antinomias y explique el procedimiento para reducirla

En el sistema jurídico existe una antinomia cuando un determinado comportamiento este deónticamente calificado en dos modos incompatibles por dos diversas normas pertenecientes al sistema, También podría ser que en el sistema jurídico existe una antinomia siempre para un determinado supuesto de hecho, estén previstas dos consecuencias de jurídicas incompatibles por dos norma pertenecientes al sistema.
El Legislador en su razonamiento lo conlleva a que existe una antinomia cada ves que un caso concreto es susceptible de dos diversas y opuestas soluciones con bases en normas presentes en el sistema.
Por ejemplo en la ley de deudor hipotecario de nuestro país el artículo 2 dice:
Quedan excluidos de la aplicación de esta Ley:
Los préstamos hipotecarios contratados bajo regímenes especiales que otorguen al deudor mejores condiciones que las establecidas en esta Ley.
Ahora vamos al artículo 45 de esta misma ley:
Las solicitudes, trámites y otorgamiento de los créditos hipotecarios individuales, destinados a la construcción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda principal serán de carácter gratuito.
Entonces se presenta el caso del cobro indebido en algunos Registros Inmobiliarios por montos mayores a 4500bsf ya que la ley no específica cuales serán los porcentajes exentos y cuales pagan, ahí existe una Antinomia ya que esta en la norma jurídica y opuestas a soluciones.
El legislador debe tener un pensamiento amplio y lógico para buscar el tratamiento de las mismas, de la forma más razonable, La existencia de las antinomias se detecta en virtud de la interpretación, como actividad previa a la aplicación del Derecho.
Según lo investigado y leído en el material puedo tomar la teoría de Ross como una de las maneras de reducir las autonomías: inconsistencia total-total, inconsistencia total-parcial Inconsistencia parcial-parcial pueden leerlas en el material de apoyo de la cátedra.
En el común de los casos y debido a la estructura jerárquica del Derecho, se aplica con preferencia el principio que privilegia a la ley superior sobre la inferior, y a discreción los criterios relativos a la ley posterior y a la ley especial, pero la experiencia pone de manifiesto que en ocasiones es razonable.
Esto también nos lleva al caso de crear una nueva norma que solucione o regule la antinomia. Para esto debemos tomar en cuenta tres requisitos: primero, un conjunto de elementos primarios; segundo, un conjunto de operaciones de enlace o conexión; tercero, un conjunto de reglas del cálculo o de la gramática y así de esta manera reducimos los vacíos que crean la antinomias.

José Rafael Urdaneta Chacin

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Cree usted que el método de la Comprensión Empática sea utilizado por los Jueces para tener una convicción definida al momento de dictar sentencia. Se le podría cuestionar algo al referido método.

Al unir el sustantivo “comprensión” (verstehen en alemán), con el adjetivo “Empática” hacemos referencia a la capacidad innata del ser humano para captar el sentido de la conducta, de hechos históricos o del carácter de determinadas culturas. Comprendemos a los otros porque somos parecidos, porque hemos compartido vivencias y porque nos distinguen patrones culturales comunes.
El “Verstehen”, como método, tiene particular importancia en el campo de las ciencias sociales. Consiste básicamente en la apreciación de conductas partiendo de la aprehensión intuitiva de su sentido, a lo cual se llega mediante la proyección de la propia subjetividad del científico sobre el objeto de su estudio, para comprender las motivaciones, las intenciones y las emociones que van ligadas a las conductas.
Utilizado en un sentido muy amplio, el método de la Comprensión Empática, puede facilitar el diseño de procesos explicativos, mediante la reducción de ciertos hechos por el estudio de los rasgos de otros, conocidos y verificados empíricamente hasta donde es posible. Este método, sirve para formular hipótesis, no para verificarlas, puesto que el investigador remitiría la validación de esas hipótesis a sus propias experiencias
Otra acepción al respecto del tema, nos lleva a que es concebida como el grado en el cual una persona es consciente de lo que en este momento le ocurre a otra persona internamente.
Machado (1980), equipara el Método de la Comprensión Empática con el Método Empírico-Dialéctico expuesto por Cossío en la Teoría Ecológica del Derecho
Cualitativamente, es un intento activo por conocer enteramente lo que vivencia en este momento otra persona, es un esfuerzo por captar su comunicación y el significado de ésta, y por traducir sus palabras y señales en significados y experiencia que les coincidan al menos con aquellos aspectos que le son más importantes en este momento.
La comprensión empática fue formulada por Scheiermacher quien afirmaba que la comprensión del texto era similar a la conversación, en la cual los participantes se entienden debido a su lenguaje compartido y la naturaleza humana común con el interlocutor. Este concepto de comprensión no sólo incluye en análisis lingüístico intuitivo, sino también la empatía, es decir la introspección proyectiva que ocurre entre los interlocutores y que para el caso de la interpretación del texto tienen que ver con el auto proyección del intérprete en el espacio del autor.
En el ámbito de la Medicina Psiquiátrica, es un percibir de lo que vivencia el otro "detrás" de lo que comunica explícitamente, pero teniendo presente que esta vivencia se origina y procede del otro. Es quizás ésta la cualidad de la relación que ha sido más extensamente investigada, De uno u otro modo, la puntuación de la escala indica el grado en que el paciente se siente comprendido por su terapeuta, en el sentido de que éste capte con la mayor exactitud posible lo que sienta o piense el primero.
DEL MÉTODO:
Es decir que por medio de este método, el juez puede válidamente interpretar toda acción que lo ayude a indagar sobre la problemática presentada, más no basarse en ella, ya que no garantizaría la imparcialidad y justicia en la decisión, debido a que la comprensión, no debe ser suficiente ni determinante en su actuación, que debe ir siempre apegada al principio de legalidad y justicia
Es una operación subjetiva, que impide la comprobación. Este método posee tres condiciones que mencionaremos a continuación:
Racionalidad:
El hombre como ser racional, actúa con sentido común, persigue un fin alcanzable, a través de medios adecuados. La acción humana es racional en la medida en que persigue fines posibles en las condiciones de la situación, por medios que, entre aquéllos con los que el actor cuenta, son los más adecuados para el fin de que se trata, por razones comprensibles y verificables mediante la ciencia empírica positiva.
Programabilidad: La vida del hombre es programable; por cuanto es posible predecir la conducta del hombre en función de los patrones de conducta que rigen la sociedad. Desde que nace el hombre está sometido a programas (familiares, educativos, religiosos, de clase, entre otros.) que cumple inconscientemente y que lo marcan y condicionan toda la vida; conociéndolos es posible predecir su conducta.
Comprensión: El investigador y actor deben pertenecer al mismo proceso socio-cultural, del actor cuya conducta se pretende comprender.
PRINCIPAL CRÍTICA
La Comprensión Empática ha sido objeto de muchas críticas, al punto que se le ha negado el carácter de método y más bien se le ha tomado como mera orientación en la comprensión de las acciones humanas.
Dentro de las principales críticas se pueden mencionar las siguientes:
1. IMPOSIBILIDAD DE VERIFICACIÓN. Se formulan hipótesis, por experiencias, por ende, no verificables.
2. NEGADO EL CARÁCTER CIENTÍFICO, operación que comprende las acciones humanas.
3. SUBJETIVO, no garantiza objetividad, no hay seriedad en la investigación, solamente una mera interpretación personal.
A este respecto, Delgado (1996), señala como una de las críticas más fuertes la que se dirige a su subjetividad. Se considera que un método que haga depender los resultados de la investigación de apreciaciones subjetivas del investigador no garantiza la objetividad ni la seriedad de la misma.
Siendo que es un percibir lo que vivencia el otro 'detrás' de lo que comunica explícitamente, pero teniendo en presente que esta vivencia se origina y procede de otro. Es precisamente esta última variable en que no se ha trabajado mucho, y por lo tanto se ha desatendido
Es decir si el método se fundamenta en poder percibir lo que vivencia el otro, teniendo en cuenta que ocurre y parte del que lo vive originalmente, entonces el grado de subjetividad es considerable y no se ha trabajado tanto en investigar esto científicamente, sino que se ha enfatizado más en el poder de percepción de tal vivencia.
Se necesita mas sometimiento de esta ultima variable por cierto subjetiva a los tratamientos propios del método y análisis científico para poder dar mayor enfoque de conocimiento científico incluyendo lo experimental demostrable.
Reconociendo que el “Verstehen” es un método, bajo las condiciones señaladas, el investigador debe mantenerse prevenido en cuanto a los elementos en los que basará sus observaciones, procurando no tomar como científicamente fundado lo que es sólo el resultado de sus apreciaciones personales.
La participación del investigador en el proceso social en el que se da la conducta que es objeto de su estudio le proporciona un código de sentido que le permite descifrar el sentido de las acciones, y leer en las conductas el sentido incardinado en ellas.


José Rafael Urdaneta Chacin
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En que consiste el principio de legalidad

Cuando se habla de legalidad se hace referencia a la presencia de un sistema de leyes que debe ser cumplido y que otorga la aprobación a determinadas acciones, actos o circunstancias. La legalidad es, entonces, todo lo que se realice dentro del marco de la ley escrita y que tenga como consecuencia supuesta el respeto por las pautas de vida y coexistencia de una sociedad dependiendo de lo que cada una de ellas entienda por tal concepto.
Cuando hablamos de principio de legalidad, un elemento que salta a la vista es su multidimencionalidad. El mismo, si se define desde una perspectiva amplia, cobra tres dimensiones principales: una dimensión política, una dimensión jurídica y una dimensión ética.
En su dimensión política la legalidad regula las relaciones que se establecen entre gobernantes y gobernados. En esta dimensión adopta una relación muy estrecha con el concepto de legitimidad y democracia.
En su dimensión jurídica, regula como debe estar conformado y establecido el ordenamiento jurídico y al mismo tiempo fija las características que deben presentar las normas.
Finalmente en su dimensión ética, inserta los valores de justicia e igualdad en las dos dimensiones anteriores.
Partiendo de la perspectiva de la ciencia política, el principio de legalidad, la ordenación de la vida social dentro del estado; es un requisito y atributo del poder que limita el ejercicio del mismo. Un poder es legal y actúa legalmente en la medida en la que se constituye de conformidad con un determinado conjunto de normas y se ejerce con apego a otro catálogo de reglas previamente establecidas.
Bajo la óptica política el concepto de legalidad está estrechamente relacionado con el de legitimidad: el primero se refiere al ejercicio del poder y el segundo a la titularidad del mismo. Un poder es legítimo en sentido estricto, cuando la titularidad de dicho poder tiene un sustento jurídico, y es legal cuando los actos de autoridad que emanan del mismo se ajustan a las leyes vigentes.
El concepto de legitimidad trata de responder a la pregunta: ¿cuál es el sustento de un poder político determinado?, mientras que el concepto de legalidad responde a la interrogante: ¿Cómo se ejerce dicho poder? En esta tesitura tenemos, en principio, dos niveles de relación entre las leyes y el poder político: a) un primer nivel que se refiere al sustento jurídico de la titularidad del poder (legitimidad) y; b) un segundo nivel que atiende al ejercicio del poder desde la perspectiva de su apego a un conjunto de normas (si lo hace es un poder legal, si no es un poder arbitrario).
El principio de legalidad necesita de otros elementos que ajusten su contenido en un sentido más amplio, debe entenderse como un ideal jurídico que no hace referencia al derecho que "es" sino al derecho que "debe ser".
Así nace el concepto de Estado de Derecho, del cual la legalidad y el imperio de la ley son instrumentos indispensables para su implementación. En el Estado de Derecho, el concepto de legalidad adquiere una dimensión más amplia en la medida en la que tiende a garantizar determinados principios dentro del contexto social en el que tiene vigencia. En un Estado de Derecho moderno, no basta con la existencia de normas jurídicas y con el apego a las mismas por parte de quién detenta el poder político sino que es necesario, para garantizar efectivamente el imperio de la legalidad, que esas normas cuenten con una serie de características en su origen y estructura.
El concepto de legalidad adopta en su dimensión jurídica una serie de parámetros técnicos estrictamente establecidos. Los tres más importantes son, sin dudas, la existencia de un cuerpo normativo emitido por una autoridad jurídicamente reconocida; que dicho cuerpo normativo debe estar integrado por normas estables, irretroactiva, generales, claras y debidamente publicadas y; que debe ser ejecutado por una institución imparcial (Tribunales previamente establecidos), mediante procedimientos normativos accesibles para todos que garanticen que toda pena se encuentre debidamente fundada y motivada en derecho.
Para la existencia del principio de legalidad es necesario que exista un cuerpo normativo estable. La existencia de reglas ciertas es el primer paso para garantizar el principio de certeza jurídica. Un cuerpo normativo claramente delineado permite a los sujetos que se encuentran sometidos al imperio de ese conjunto de reglas, conocer con anterioridad a la realización de sus acciones las consecuencias jurídicas que se derivan de las mismas. La Constitución cobra un papel fundamental en este aspecto.
El principio de legalidad tiene como sustento nociones valorativas que buscan garantizar determinados principios, tales como la igualdad, la utilidad y, sobretodo, la justicia. Con ello, en última instancia, se busca proteger la idea de "autonomía" de las personas. En todos los casos se trata de una concepción ética del derecho que rebasa el plano meramente descriptivo en el que sólo importa constatar la existencia o ausencia de un cuerpo normativo que regule las relaciones entre los gobernantes y sus gobernados, y comience hablarse de los valores sobre los que se asienta ese cuerpo.
En conclusión, el concepto de legalidad expresado desde su acepción más restringida supone, de por si, la adecuación de los actos de la autoridad a un conjunto de normas jurídicas de cualquier origen y contenido; y con ello exige un estricto cumplimiento de la ley. Sin embargo, en su acepción más generalizada, el concepto de legalidad se traduce en concepciones más amplias como "imperio de la ley" o "Estado de Derecho", cuya vigencia supone, que no basta con que exista un cuerpo normativo, sino que este satisfaga características esenciales, debe ser la manifestación de la voluntad popular (principio democrático), y contemplar expresamente los mecanismos de protección para ciertos derechos fundamentales.
Hablar de legalidad y democracia para el estado moderno debe resultar tautológico, ya que ambas categorías son de por si una característica primordial la una de la otra.


José Rafael Urdaneta Chacin.
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Red De Mercadeo – Técnicas Para Mantener Tu WEB En Los Primeros Lugares De Posicionamiento-2/2

Hace dos días he recibido un comentario en mi blog de parte de José Rafael, en el que me pedía ayuda para darle unas técnicas para mantener su página WEB en los primeros lugares de posicionamiento y tener muchas visitas al día para obtener las mayores ventas del mercado inmobiliario.

Esa fue mi respuesta (si quieres saber todo lea y la primera parte del artículo):

3. El link bilding, o la construcción de enlaces, pero POR FAVOR, no me mal interpretes, no quiero decir que tienes que hacer SPAM, no, no hagas SPAM, tienes que dejar VALOR en tus comentarios a la gente,

4. Contribución VALIOSA en los foros, otra vez, te lo digo, no puedes dejar simplemente tu enlace, sino que, dar valor en tus comentarios, dar consejos valiosos, técnicas válidas en tus discusiones en las cuáles estas involucrado con tus prospectos

5. Suscripción en los directorios, en los marcadores sociales y en las redes sociales, prácticamente tienes que ser muy “popular”, muy conocido, para que la gente visite tu página web, la gente hasta recomendará a sus amigos tu página web, si es interesante, si les aportas valor, si les ayudas GENUINAMENTE,

6. Publicidad pagada, si crees que esto puede ser una opción para ti, francamente no sé cuál es tu presupuesto y cuanto estas dispuesto a pagar para publicidad y propaganda, porque otra herramienta muy poderosa es

7. Google Adwords, o pago por clic, con esta herramienta puedes atraer mucho tráfico altamente calificado a tu página web

8. Usar un autorespondedor, una página de captura o de aterrizaje y empezar a vender y productos informacionales intangibles relacionados con tu especifico, no sólo casas, pisos, o terrenos, para tener varios fuentes de ingresos, es decir combinar, tener un negocio fuera de línea (ventas inmobiliarias) y un negocio en línea que te va a funcionar 7 días a la semana, 24 horas al día.

9. Usar un boletín electrónico, donde, con la ayuda del autocontestador, puedes enviar siempre las últimas novedades, información valiosa de última hora para tus suscriptores.

Espero que sea de ayuda mi respuesta, pero como te has dado cuenta, hay mucho trabajo, así que puedes pagar una empresa especializada para hacerte este trabajo, si te decides por esta opción, te puedo recomendar un buen amigo mío que se dedica a hacer SEO.

Si tienes problemas, si no entiendes algo, o si tienes cualquier pregunta, no dudes en contactarme y te responderé con todo lo que sé. Todo mi conocimiento es para servirte.

Al final, déjame un comentario sobre este artículo, tu opinión me importa.

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Que son los Directorios en Internet.

Los directorios son colecciones de enlaces a sitios, organizados de manera jerárquica en un árbol de categorías. Estos enlaces o links a sitios son coleccionados o agregados por editores humanos, los que verifican la calidad y veracidad del enlace. Por este motivo es que se asocia en general una alta calidad a los directorios más populares, como son el directorio de Yahoo, y el ODP (Open Directory Proyect), más conocido como Dmoz.

Yahoo, es una de las primeras referencias a lo que son los directorios en Internet. Fundado en Enero de 1994 por David Filo y Jerry Yang, comenzo como un directorio de sitios que sus creadores encontraban interesantes. La popularidad de este directorio creció rápidamente y Yahoo entonces se convirtió en el portal que todos conocemos. Con el tiempo el buscador de Yahoo dejó de emplear únicamente los datos contenidos en su directorio, y hoy en día opera a través de robots o arañas que exploran constantemente la web. De todas maneras, el directorio de Yahoo sigue en uso y es un referente para el resto de la web.

El ODP nace con el nombre inicial de Gnuhoo en 1998, como una alternativa a Yahoo, y su desarrollo está en manos de editores voluntarios, que revisan los enlaces propuestos por los webmasters o administradores de sitios web; estos editores los agregan al directorio si cumplen con ciertas especificaciones, especialmente de calidad y contenido original. Google enriquece sus resultados de búsqueda usando los datos del ODP, que son distribuidos libremente (la “O” de ODP viene de open o abierto en español, que sugiere su naturaleza libre de uso para quien desee emplear la información contenida en este directorio).

Mientras que hoy en día los directorios son mucho menos usados que los motores de búsqueda, existen ventajas importantes cuando lo que se busca es información específica y de calidad. La organización en categorías hace que sea fácil encontrar el tipo de sitios que buscamos y la revisión humana elimina el spam o contaminación en las búsquedas que abunda en los buscadores tradicionales.

Además, los directorios son de especial interés para los administradores de sitios web, ya que al tener enlaces provenientes de directorios reconocidos, esto facilita la entrada a los buscadores tradicionales y mejora la visibilidad de los sitios. En parte, los motores de búsqueda determinan la importancia de los sitios analizando los enlaces o links que apuntan hacia ellos; estos enlaces son algo así como votos de confianza.

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DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

TÍTULO I

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1: El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Artículo 2: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.b) Las fincas rurales.c) Los fondos de comercio.d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales están sujetos a regímenes especiales.e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Artículo 4: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.

Artículo 5: Quedan excluidas del régimen del presente Decreto-ley, sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.'

Artículo 6: Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas «ranchos», que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.

Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

CAPÍTULO II DEFINICIONES

Articulo 8: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:a) Viviendas urbanas suburbanas: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a quienes se atribuye la competencia inquilinaria en el presente Decreto-Ley. c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.

CAPÍTULO III

DE LA JURISDICCION ESPECIAL INQUILINARIA

Artículo 9: Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura,

Artículo 10: La competencia judicial en el área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos vi suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

CAPÍTULO IV

DE LOS INTERESADOS

Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:a) El propietariob) El arrendador y el arrendatarioc) El subarrendador y el subarrendatariod) El usufructuante y el usufructuarioe) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

TÍTULO II

DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

CAPÍTULO I

CONDICIONES DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Artículo 12: Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios.'

Artículo 13: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

Artículo 14: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.

Artículo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter de oferta pública. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa.

Artículo 17: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales:a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el arrendatario o subarrendatario, así como establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condición social.b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el literal que antecede.c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.Parágrafo Primero: En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia.Parágrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.

Artículo 18: Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un veinticinco por ciento (25 %) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar.

Artículo 19: En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25 %) del monto del canon de arrendamiento.

Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

CAPÍTULO II

GARANTIAS DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Artículo 21: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.

Artículo 22: Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento.

Artículo 23: En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía.

Artículo 24: Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artículo 25: El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Artículo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley.

Artículo 27: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Artículo 28: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

TÍTULO III

DE LA FIJACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO

Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6 % anual

b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7 % anual

c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8 % anual

d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. 9 % anual

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonada mente

El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2 %) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30 %) del monto del canon fijado al inmueble.

Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 20 de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, e efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente.

b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.

c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20 %) del valor del inmueble.

Parágrafo Primero: En. el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.

Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.

TÍTULO IV

DE LA TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

CAPÍTULO 1

DE LAS DEMANDAS

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo., Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

CAPÍTULO II

DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Artículo 36: La decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrá recurso alguno.

Artículo 37: Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa.

TÍTULO V

DE LA PRORROGA LEGAL

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

TÍTULO VI

DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

TÍTULO VII

DEL PAGO POR CONSIGNACION

CAPÍTULO I

DE LA CONSIGNACION ARRENDATICIA

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

CAPÍTULO II

DEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Artículo 53- Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.

El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.

Artículo 54: Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto.

Artículo 55: La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.

Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Artículo 57: A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

TÍTULO VIII

DEL REINTEGRO

Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.

Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobre alquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.

Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años.

Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

Artículo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este Titulo, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción previsto en el artículo 82 del presente Decreto-Ley.

TÍTULO IX

DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

Artículo 65: El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Título.

Artículo 66: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto-Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Artículo 67: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.

Artículo 68: En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.

Artículo 69: En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente.

Artículo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.

Artículo 71: El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.

Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la

decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.

Artículo 73: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde está ubicado el inmueble. La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma.

Artículo 74: A los fines de las notificaciones que con ocasión de este procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de ley. Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus resultas al organismo de origen.

Artículo 75: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa.

Artículo 76: En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil.

TÍTULO X

DEL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes.

Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. b) En los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. La tramitación y decisión del recurso, se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.

Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

Artículo 80: Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdicción contencioso administrativa, más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, procederá la acumulación de los procesos respectivos. Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.

Artículo 81: A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, él Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada.

TÍTULO XI

DE LAS SANCIONES

Artículo 82: Los infractores del presente Decreto-Ley serán penados por el organismos encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento, con multa que no podrá exceder del equivalente a cuatrocientas veinte (420) Unidades Tributarlas, según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto, guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de la norma.

Parágrafo Único: El organismo regulador, utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos que puedan constituir infracciones al presente Decreto-Ley.

Artículo 83: La Resolución en la cual se imponga una multa, se notificará personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la correspondiente Planilla de Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en una Oficina Receptora de Fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificación. Cuando el organismo regulador fuere una Alcaldía, el monto de la multa ingresará al respectivo Tesoro Municipal.

Parágrafo Único: Los funcionarios encargados de la regulación, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere este artículo.

Artículo 84: Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 73 de este Decreto-Ley.

Artículo 85: En los casos de reincidencia se podrá aplicar a los infractores hasta el doble de la multa antes impuesta.

Artículo 86: Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios adscritos a los organismos reguladores, será sancionado de conformidad con lo establecido en el artículo 82 de este Decreto-Ley. Para cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, si fuere necesario.

Artículo 87: La acción administrativa para aplicar la sanción establecida en el presente Título, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.

TÍTULO XII

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Artículo 88: Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable.

Artículo 89: Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas en conformidad con la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción.

Artículo 90: Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales todas las actuaciones judiciales que se realicen con ocasión del presente Decreto-Ley.

Artículo 91: Los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley, garantías constituidas en depósitos de dinero, deberán acogerse en un plazo de noventa (90) días calendario a lo dispuesto en el artículo 23 de este Decreto Ley.

TÍTULO XIII

DSPOSICIONES FINALES

Artículo 92: El Ejecutivo Nacional podrá crear Oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a aquellas personas carentes de medios económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos en los procedimientos establecidos en el presente Decreto-Ley.

Artículo 93: Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:

1) Ley de Regulación de Alquileres del 11 de agosto de 1960.

2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.

3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de Septiembre de 1947.

4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.

5) Resolución No. 3729 del Ministerio de Fomento del 10 de Julio de 1976.

6) Decretos No. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971.

7) Decreto No 298 de fecha 15 de junio de 1989.

8) Decreto No 1493 del 18 de marzo de 1987.

9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley.

Artículo 94: El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (10) de enero del año 2000.

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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

La legislación vigente, dispersa en múltiples disposiciones, resulta absolutamente anacrónica, y sólo ha traído como consecuencia que no se construyan inmuebles para ser dados en alquiler. Con el Proyecto de Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se actualiza y concentra en un solo texto legal toda la materia, restableciendo así la seguridad jurídica necesaria para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, con lo cual se logran dos objetivos fundamentales: estimular la participación de la inversión privada nacional y extranjera en la construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al arrendamiento, y reactivar la industria de la construcción, la más importante del país por el efecto generador y multiplicador de empleo.

La seguridad jurídica de las partes interesadas en la relación arrendaticia está garantizada en el Proyecto de Decreto-Ley, con la inclusión de nuevas figuras legales, tales como: la Prórroga legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva y el Retracto legal Arrendaticio, y el Pago por Consignación. Igualmente, todos los mecanismos procésales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, han sido objetos de profundas mejoras, siempre presente el derecho de defensa de las partes y la debida celeridad procesal, con la consiguiente disminución de cotos, tanto para el Estado como para las partes. Así mismo, se prevé la creación de oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a personas carentes de medios económicos suficientes.

Proponemos este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón de lo establecido en la ley Habilitante, que a nuestro juicio, nos abre la posibilidad de dictar este texto normativo, cuando autoriza al Presidente de la República en el ámbito económico sectorial a: «Reformar la ley Orgánica de Seguridad Social Integral, así como las leyes de los Subsistemas de Salud, Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso, con el propósito de incluir mecanismos idóneos de protección a los diferentes sectores sociales, garantizar la vigilancia y supervisión por parte del Estado de los diferentes fondos y tomar en consideración la incidencia económica financiera.»

La creación de un nuevo Ministerio como el de Infraestructura implicó la realización de un análisis de las políticas que queríamos desarrollar para lograr la misión que se nos encomendaba, a través de la visión del Ministerio que queríamos y de las competencias que debíamos asumir para ser eficientes en la prestación de los servidos que por Ley nos corresponde prestar.

En razón de todo esto surge la inquietud de este Proyecto. El Ministerio de Infraestructura dentro de sus planes de Desarrollo Urbano que implica la construcción, promoción, planificación incluso financiamiento de viviendas (entendido como un macro de hábitat y no simplemente de casa), se encuentra con la necesidad de vivienda que existe en nuestro país a lo que hay que sumar la poca capacidad económica de la mayor parte de nuestra población para adquirirlas. Esto lleva a la reflexión en el sentido de que hay que promover inversiones a los fines de adecuar a cada realidad económica la oferta de vivienda que hacemos, que en algunos casos será a través de adquisiciones por política habitacional, en otros tipos de financiamientos, a través de proyectos de autogestión o con autoconstrucción y, en otros casos tendrá que ser a través de arrendamientos.

Para que ello sea posible, hay que crear un marco jurídico que se adecue a la realidad, que limite la autonomía de la voluntad de las partes en lo estrictamente necesario y sobre todo que cree la seguridad jurídica.

Entrando en materia, el contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos señala por sí mismo el índice de las fluctuaciones económicas de una determinada sociedad, y constituye como tal una figura en la cual se reflejan las angustias que dan lugar en cierta forma, a movimientos sociales y políticos fundamentales. El contrato de arrendamiento, entendido en subdesarrollo histórico como arrendamiento de cosas, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil «como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella». Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado desde principios del Siglo XX por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia, tanto en Europa como en América, mediante disposiciones que han pretendido lograr un equilibrio aún no alcanzado entre arrendador y arrendatario.

En nuestro país no se ha legislado correctamente sobre la materia. No se trata de poner «parches» a unas disposiciones atomizadas y obsoletas, sino de crear un homogéneo cuerpo de normas como el que hoy se presenta con una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. Los acentuados problemas habitacionales que en la actualidad enfrentamos, han traído como consecuencia que el arrendamiento de inmuebles se haya convertido, judicial y administrativamente, en una especie de guerra de guerrillas donde se libran los más intrincados debates entre propietarios, administradores, abogados e inquilinos sin que se produzcan soluciones adecuadas con la debida celeridad.

El proyecto que se presenta, logra evitar esa anacrónica situación por cuanto precisa lo relativo a la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento de inmuebles, dejando esta actividad circunscrita a la esfera administrativa con los correctivos necesarios que impone la situación económica general del país, y trasladando al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisión de todas las demás materias inquilinarias (desalojos, reintegros por cobro de sobre alquileres, etc.). Por otra parte, se crea en beneficio del inquilino la figura de «LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA» que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también regula de manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble que ha tomado en arrendamiento a través del «RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO». Además, el Proyecto establece normas, procésales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad.

Cobra especial relevancia en el Proyecto, el traslado de la vía administrativa a la sede judicial del conocimiento y decisión de las materias inquilinarias, con excepción de la regulación de inmuebles que hemos entendido, por obvias razones debe mantenerse dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional. Ello permitirá que los, conflictos puedan solucionarse de manera, breve y expedita, manteniendo un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica, que proveerá a las partes involucradas en los conflictos arrendaticios de los mecanismos judiciales que en plano de igualdad, le otorgan las herramientas necesarias contempladas en el Proyecto para que puedan ejercer su legítimo derecho a la defensa, sin interferencias y desigualdades, y al mismo tiempo limite el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva sólo beneficia a quien tiene la posibilidad económica de mantener una situación litigiosa prolongada en el tiempo.

Es necesario mantener dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional, la materia relativa a la fijación de los cánones de arrendamiento tal como lo concibe la Ley vigente. En efecto, las disposiciones inquilinarias en el mundo, y sobre todo aquellas que regulan el precio del contrato, han surgido en todos los países con motivo de situaciones de emergencia económica y política como la que atraviesa actualmente Venezuela, en atención a que los alquileres de los inmuebles siempre han sido incluidos dentro de los llamados «Artículos de Primera Necesidad». Así observamos que en nuestro país, se mantiene como reserva del Ejecutivo Nacional la fijación de los alquileres de los inmuebles, lo cual se establece en la Ley de Regulación de Alquileres de 1960, encomendando esta función a la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo Urbano, (hoy Ministerio de Infraestructura). El Ejecutivo Nacional ha delegado transitoriamente tal competencia como autoriza el Parágrafo Único del Artículo 3 de la citada Ley, en Organismos Municipales para que tales funciones reguladoras las presten esos organismos (las Alcaldías) en el interior de la República, pero resulta verdaderamente inconveniente que esa situación del interior se traslade a la Capital de la República pues el área Metropolitana resulta muy compleja, muchos inmuebles se encuentran ubicados territorialmente en área de dos municipios diferentes, los criterios que manejarían los evaluadores de inmuebles pudieran crear impredecibles situaciones en los casos en los que algunos inmuebles se encuentran apenas a unos metros de distancia entre un municipio y otro, o en fin, se podría producir un caos si esa función es delegada. Manteniendo la competencia en materia de regulación para el área Metropolitana de Caracas en la Dirección General Sectorial de Inquilinato (Poder Ejecutivo Nacional) se establecerían criterios uniformes que permitan aplicar la ley con verdadera equidad.

En conclusión, el Proyecto que presentamos sería una ley moderna, garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios (inquilinos), capaz de influir positivamente en la solución del grave problema de la vivienda. En efecto, una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas es lo que anhela la sociedad, venezolana y estamos seguros que cumplirá un papel fundamental en el desarrollo y consolidación del sector inmobiliario, por ser el producto de un esfuerzo bien intencionado.

Sin duda alguna, la nueva Ley tendrá un efecto inmediato y otro a mediano plazo. En primer caso se logrará la incorporación al mercado de arrendamiento de un sin número de viviendas que permanecen deshabitadas, por el temor de sus propietarios a darlas en alquiler debido a la inseguridad jurídica existente en esa actividad. A mediano plazo se conseguirá que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios para alquilar.

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Definición y características del socialismo marxista, utópico y anárquico.

Definición y características del socialismo marxista, utópico y anárquico.

Conjunto de doctrinas de reforma social surgidas en el siglo XIX, dirigidas a mejorar las condiciones de vida de los trabajadores, que tienen en común la creencia de que una sociedad basada en la propiedad privada a gran escala es injusta; la convicción de que es posible fundar una sociedad más equitativa que contribuya al progreso moral y material de la humanidad; la idea de que es necesaria una transformación revolucionaria de la sociedad (aun cuando los medios propuestos difieren entre una revolución violenta y una reforma gradual). El término incluye varias doctrinas y movimientos diferenciados, como el anarquismo, el comunismo, la socialdemocracia.

Su concepto tiene en la terminología marxista un sentido bien preciso y además diferente del sentido que otras corrientes de pensamiento le han dado. El marxismo identifica al socialismo como un régimen de transición al comunismo.

La doctrina de Marx y Engels acerca del socialismo, conocida como teoría del socialismo científico, señala que se trata de un régimen superior al régimen capitalista. En palabras de sus teóricos, "sustituye la propiedad privada de los medios de producción por la de los medios de producción por la propiedad colectiva, instaura la dictadura del proletariado para poder realizar esta tarea y lanza las bases para una sociedad superior basada en la abundancia, la igualdad social y el pleno desarrollo del individuo. El socialismo no elimina las contradicciones de clase sino que crea las condiciones para eliminarlas.

La concepción marxista se opone a las concepciones cristiana e individualista. La cristiana afirma la existencia de una jerarquía de seres, actos, valores, formas y personas en cuya cima se halla el Ser Supremo. La individualista acepta al individuo (y no ya la jerarquía) como la realidad esencial; el individuo poseería la razón en sí mismo, en su propia interioridad. La concepción marxista, por su parte, se niega a establecer una jerarquía exterior a los individuos, pero no acepta como marco final la conciencia del individuo y el examen de esa conciencia aislada.

Socialismo utópico es una expresión que designa un conjunto heterogéneo de doctrinas de reforma social, previas al auge del marxismo y el anarquismo que surgieron a comienzos del siglo XIX como respuesta a los serios problemas que acarreaba el triunfo del industrialismo y el liberalismo en Europa. Las diferentes corrientes del socialismo utópico se disolvieron o se fueron integrando al vasto movimiento socialista hegemonizado desde la Asociación Internacional de Trabajadores  (1864-1876) por las ideas de Marx y Bakunin.  La expresión socialismo utópico fue acuñada por Federico Engels en Del socialismo utópico al socialismo científico

Definición del anarquismo: Doctrina política que se opone a cualquier clase de jerarquía, tanto si se ha consolidado por la tradición o el consenso como si se ha impuesto de forma coactiva. Es probable que el anarquismo no hubiera pasado de ser una simple especulación teórica de no haber existido una serie de activistas que lo impulsaran creando organizaciones vinculadas al movimiento obrero con la pretensión de destruir la sociedad capitalista y el Estado, y cuya fuerza se manifestó desde la segunda mitad del siglo XIX. Durante el periodo de la Asociación Internacional de Trabajadores (AIT) o I Internacional las posturas anarquistas estuvieron representadas por los seguidores del revolucionario ruso Mijaíl Bakunin. Sin embargo, sus posturas chocaron con las expuestas por los socialistas seguidores de Karl Marx y, tras sucesivas derrotas en varios congresos, en el V Congreso de la AIT celebrado en La Haya en 1872 los anarquistas fueron expulsados de la Internacional. Desde entonces el socialismo y el anarquismo han divergido de un modo frontal, aunque ambas ideologías partan de su radical negación del capitalismo. Los anarquistas filosóficos continúan en desacuerdo con los socialistas por la importancia que le conceden a la libertad del individuo por encima de cualquier limitación, sobre todo, por parte del Estado.
Características del socialismo Marxista y Anárquico.

CUADRO: CARACTERÍSTICAS DEL SOCIALISMO MARXISTA Y DEL ANARQUISMO. SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS

Antecedentes: LUDISMO / CARTISMO (no sólo obrero) / SOCIALISMO UTÓPICO

Elementos	Socialismo marxista	Anarquismo
Líderes		Bakunin
Ante el capitalismo
Cómo luchar contra el capitalismo	Lucha de clases pero sin violencia Revolución obrera socialista	Huelga general revolucionaria
Después de triunfar la revolución	Dictadura del proletariado Objetivo a largo plazo: sociedad comunista (sin estado y sin clases sociales)	Supresión del Estado Supresión inmediata de las clases sociales (igualdad social)
Organización	Sindicatos fuertes
Ante los medios de producción	Nacionalización (propiedad del estado)	Oposición a la propiedad privada (burguesa)
Ante los bienes de consumo
Ante el matrimonio
Ante la religión	Ateísmo: “La religión es el opio del pueblo”
Ante el colonialismo	A favor de la descolonización
Enseñanza	A favor de extenderla (universal) y estatal
Ante los derechos de la mujer		Radical igualdad entre sexos
Ante el sufragio		Abstencionismo
Organización internacional	Crean II Internacional (solo marxistas) Una parte, tras la Revolución Rusa (bolchevique, 1917)…	Participan en I Internacional
Arraigo	Países industriales más avanzados (proletariado industrial)	Países de industrialización más tardía y atrasados (proletariado agrario, jornaleros del campo…)

         

        Podemos concluir que los pensamientos antiguos y modernos sobre el Socialismo son concentrados en el poder de una sola persona y el bienestar o igualdad de los individuos que desde mi punto de vista no ha sido aceptado por muchos  y la respuesta es la ruptura de muchos sistemas socialistas en el mundo que han fracasado después de largos días de incertidumbre y espera de lo que profesan y nunca cumplen, el ejemplo mas verídico es la caída de la unión Soviética y el Muro de Berlín donde llegaron a estar sin comida y vestimenta los ciudadanos, y de allí es que empieza a enfocarse en los problemas de la población, este es un sistema arcaico y de poca producción por su ensañamiento contra el capitalismo y la propiedad privad, que es la mayor fuente de producción de un país.

José Rafael Urdaneta Chacin.

C.I 10.423.779

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